Cassazione Civile, Ordinanza n. 38803/2021 del 07/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da due distinti contratti preliminari di compravendita immobiliare stipulati in relazione ai medesimi beni: il primo tra il ricorrente, insieme alla moglie, e il venditore; il secondo tra la sola moglie del ricorrente e lo stesso venditore. Il contratto definitivo non veniva stipulato. Il ricorrente agiva per ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del primo preliminare. Il venditore eccepiva che il primo preliminare fosse stato di fatto superato e sostituito, o comunque risolto per inadempimento della parte promissaria acquirente; in via subordinata chiedeva la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. La coacquirente chiedeva la restituzione delle somme versate, sostenendo la risoluzione del secondo preliminare. Il ricorso per cassazione censurava la decisione di merito soprattutto per avere ritenuto possibile una revoca del primo preliminare per facta concludentia, in violazione degli artt. 1350, 1351 e 1372 c.c.; gli altri motivi, relativi a omesso esame di fatti decisivi, corrispondenza tra chiesto e pronunciato, interpretazione dei documenti e valutazione delle prove, restavano logicamente subordinati.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, ritenendo errata la decisione di merito nella parte in cui aveva ravvisato la possibilità di una revoca per facta concludentia del primo preliminare immobiliare. La Corte ha affermato che, nei contratti formali come il preliminare di vendita di immobili, anche le vicende estintive o modificative del rapporto devono rivestire la stessa forma scritta richiesta per il contratto originario. Di conseguenza ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, affinché riesamini la controversia attenendosi al principio di diritto indicato e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. Gli altri motivi sono stati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto può essere proposta da uno solo dei promissari acquirenti; nel caso concreto la Corte d'appello aveva ritenuto ammissibile la domanda, ma l'aveva poi respinta nel merito per altra ragione.

• art. 1350 c.c.

  violazione e falsa applicazione degli artt. 1350, 1351 e 1372 c.c.

  Nei contratti per i quali la legge richiede la forma scritta, anche gli atti estintivi o modificativi devono rispettare la stessa forma.

• art. 1351 c.c.

  violazione e falsa applicazione degli artt. 1350, 1351 e 1372 c.c.

  Il preliminare di vendita immobiliare, soggetto alla forma scritta, non può essere validamente sciolto o modificato con un mero comportamento concludente, ma richiede un atto avente la stessa forma.

• art. 1372 c.c.

  violazione e falsa applicazione degli artt. 1350, 1351 e 1372 c.c.

  Lo scioglimento consensuale del contratto formale e la revoca/recesso devono risultare da una manifestazione negoziale espressa nella forma prescritta per il contratto.

• art. 1362 c.c.

  violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1362 c.c.

  Il ricorrente invocava una diversa interpretazione dei documenti negoziali, ma il motivo è rimasto assorbito per l'accoglimento del secondo motivo.

• art. 116 c.p.c.

  violazione e/o falsa applicazione dell'art. 116 c.p.c.

  È stato invocato per contestare la valutazione delle prove documentali, ma la censura è rimasta assorbita.

Massime di principio

• Nei contratti formali, e in particolare nel preliminare di compravendita immobiliare, le cause estintive o modificative del rapporto devono risultare da un atto avente la stessa forma richiesta per il contratto originario.
• La revoca, il recesso o l'accordo risolutorio di un preliminare immobiliare non possono desumersi validamente da meri facta concludentia quando la legge richiede la forma scritta.
• L'azione ex art. 2932 c.c. è esperibile anche da uno solo dei promissari acquirenti, ma la sua accoglimento dipende dalla persistente validità ed efficacia del preliminare invocato.
• L'accoglimento di un motivo che investe la regola formale del negozio assorbe le ulteriori censure che presuppongano la diversa ricostruzione dei fatti o l'interpretazione delle prove.

Come è indicizzato