Cassazione Civile, Sentenza n. 31568/2022 del 25/10/2022

Esito

La controversia

La ricorrente ha chiesto l'annullamento del contratto di vendita di un terreno di mq. 461,95 sostenendo che la sua dante causa (Giuseppa Ravidà) era incorso in un errore sulla qualità del bene: aveva infatti attribuito falsamente al fondo destinazione agricola e non edificatoria. L'annullamento è stato chiesto per errore sulla qualita' dell'oggetto, ritenuto determinante del consenso.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato la valutazione della corte d'appello secondo cui le prove non dimostravano con certezza l'esistenza dell'errore della venditrice, la sua incidenza determinante sul consenso e la sua riconoscibilità da parte degli acquirenti con l'ordinaria diligenza. In particolare la Corte ha richiamato che: l'errore sulla destinazione del terreno può costituire errore sulla qualità dell'oggetto, ma chi lo invoca deve provarne essenzialità e riconoscibilità; le risultanze probatorie (certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto, testimonianze, servitù) rendevano incerta la posizione probatoria dell'appellante. Il ricorso principale è rigettato; il ricorso incidentale assorbito; la ricorrente condannata alle spese e ad ulteriori oneri processuali.

Norme richiamate

• art. 1427 c.c.

  Norma che disciplina l'errore sulla qualità dell'oggetto: la Corte ha ritenuto applicabile la disciplina dell'errore di fatto quando la falsa rappresentazione riguarda la natura edificabile o agricola del terreno.

• art. 1428 c.c.

  Stabilisce il vizio per errore essenziale e riconoscibile come causa di annullamento. La Corte ha sottolineato che l'attore deve provare sia l'essenzialità dell'errore ai fini del consenso sia la riconoscibilità dello stesso da parte dell'altro contraente con ordinaria diligenza.

• art. 1429 c.c.

  Indica quali sono le qualità essenziali del bene; la Corte ha ricordato che il valore economico non è automaticamente qualificabile come qualità essenziale, ma la prova del maggior valore di mercato può essere valutata nel complesso probatorio.

• art. 360 c.p.c. nn. 3, 4, 5

  Norme che individuano i motivi di ricorso per cassazione (violazione di norme, vizio di motivazione, omesso esame di fatto decisivo). La Corte ha applicato questi limiti per ricordare che la verifica delle valutazioni di fatto operate dai giudici di merito è possibile solo in presenza di motivazione assente, apparente, contraddittoria o omesso esame di fatti decisivi.

• art. 132 c.p.c. n. 4

  Richiamato in relazione ai limiti della sindacabilità in cassazione della motivazione del giudice di merito; la Corte ha esaminato se vi fosse omesso esame di fatti decisivi.

• art. 13, comma 1-quater e comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002 (come modificato dalla L. n. 228/2012)

  Norme sul contributo unificato: la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore importo da parte della ricorrente.

Massime di principio

• Per ottenere l'annullamento per errore sulla qualità del bene (es. destinazione edificabile vs agricola) il ricorrente deve provare: esistenza dell'errore, che l'errore è stato essenziale e determinante del consenso, e che l'errore era riconoscibile dall'altro contraente con l'ordinaria diligenza.
• L'errore relativo alla destinazione urbanistica di un terreno è trattato come errore di fatto quando la falsa conoscenza della norma si traduce in inesatta conoscenza della circostanza materiale (edificabilità/inedificabilità).
• Il giudice di merito valuta la complessiva prova: certificati urbanistici, testi, perizie tecniche e circostanze processuali possono conferire o eliminare certezza sull'errore; decisioni su fatto concreto sono in linea di principio non rivedibili in cassazione salvo vizi di motivazione o omesso esame di fatti decisivi.
• Non è richiesto per legge che il ricorrente provi sempre e comunque il maggior valore di mercato del bene, ma l'assenza di prova di una differenza di valore significativa può indebolire la tesi che l'errore sia stato essenziale nella determinazione del consenso.
• Se il certificato di destinazione urbanistica o altri documenti che chiariscono la qualità dell'immobile sono stati posti agli atti (anche allegati all'atto pubblico) o disponibili al momento della stipula, ciò può ostacolare con successo la domanda di annullamento per errore.
• In situazioni analoghe è consigliabile raccogliere e conservare fin dall'inizio: relazioni tecniche, certificati urbanistici, corrispondenza, testimonianze e, se necessario, chiedere CTU (consulenza tecnica d'ufficio) per quantificare il valore di mercato del bene e la portata dell'errore.
• In sede d'appello e di legittimità il ricorrente deve formulare censure concrete sui limiti di motivazione o sull'omesso esame di fatti decisivi per ottenere la rinnovazione del giudizio di fatto; meri dissensi sulla valutazione delle prove non bastano.