Cassazione Civile, Sentenza n. 7954/2022 del 11/03/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti chiedevano l'arretramento di un fabbricato realizzato sul fondo contiguo dalla resistente a distanza inferiore a 5 metri dal confine. Contestavano l'interpretazione dell'art. 8.6 delle N.T.S.A. del PRG di Venezia, sostenendo che la deroga alla distanza di 5 m (Dc=3 m) dovesse operare solo per la porzione dell'edificio che effettivamente fronteggia la costruzione preesistente, altrimenti la loro possibilità edificatoria futura sarebbe stata penalizzata e incompatibile con le distanze fra fabbricati imposte dal D.M. 1444/1968.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso confermando la decisione della Corte d'Appello: l'art. 8.6 delle N.T.S.A. consente una Dc di 3 metri quando ricorrono le condizioni previste (fabbricato preesistente anteriore al 1.7.1997, una delle due pareti non finestrata, corpo di fabbrica non superiore a 12 m), senza limitarla alle sole porzioni che si fronteggiano. La norma regolamentare (Dc=3) prevale sulla Df (5 m) e la distanza va valutata nel suo complesso anche per ragioni di tutela urbanistica; è richiamato inoltre il principio della prevenzione dovuto alla precedente edificazione dei ricorrenti. I ricorrenti sono condannati alle spese di giudizio (liquidate in € 4.200,00 oltre accessori) e al versamento eventuale di contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 872 e 873 c.c.

  Richiamati come disciplina generale sulle distanze tra costruzioni e dai confini; tuttavia la Corte ha ritenuto che le previsioni locali del PRG, nella misura in cui stabiliscono distacchi diversi, debbano essere applicate e interpretate secondo il loro tenore e finalità urbanistiche.

• art. 8.5 NTSA del PRG del Comune di Venezia

  Stabilisce la distanza ordinaria dal confine per la sottozona B/3; è il punto di riferimento rispetto al quale opera la deroga prevista dall'art. 8.6.

• art. 8.6 NTSA del PRG del Comune di Venezia

  "Nelle sottozone di cui al presente articolo, nel caso di nuova edificazione e/o di demolizione con ricostruzione e di nuova costruzione in ampliamento o sopralzo che avvenga in lotti adiacenti a lotti in cui esista una costruzione realizzata in data antecedente al 1.7.1997 la cui distanza dal confine sia difforme a quella prescritta dalle presenti norme, è consentita una Dc di 3 ml. qualora una delle due pareti non sia finestrata fatto salvo il rispetto della disciplina di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 e il corpo di fabbrica edificando non superi i 12 ml. In tal caso la Dc è prevalente sulla Df. È altresì ammessa una Dc di ml 3 qualora gli interventi anzidetti avvengano su lotti adiacenti a lotti inedificabili ai sensi del presente P.R.G."

  La Corte l'ha interpretata letteralmente e unitariamente: la deroga a Dc=3 m opera se sono soddisfatte le condizioni indicate e non è circoscritta solo alle porzioni che si fronteggiano; inoltre la disposizione afferma la prevalenza della Dc derogata sulla Df ordinaria.

• D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 (art. 9 richiamato)

  Il regolamento ministeriale sulle distanze e l'aerazione/illuminazione va rispettato anche quando si applica la deroga comunale; la Corte ha richiamato il DM come limite alla deroga comunale (es. rispetto di finestre e distanza fra edifici), ma ha ritenuto compatibile l'applicazione della Dc=3 nel caso concreto.

Massime di principio

• Le previsioni specifiche dei piani regolatori (N.T.S.A.) che fissano distacchi dal confine possono derogare alle distanze codicistiche e prevalere sulle distanze standard se la norma locale lo dispone espressamente.
• Quando una norma urbanistica locale prevede una deroga (es. Dc=3 m) con condizioni (fabbricato preesistente anteriore a una certa data; pareti non finestrate; altezza limitata), tale deroga va interpretata in senso letterale: non è necessaria una corrispondenza esclusiva delle porzioni che si fronteggiano, salvo che il testo normativo non la limiti espressamente.
• Le norme sui distacchi perseguono anche finalità urbanistiche generali oltre che di vicinato; perciò la distanza rileva in sé, indipendentemente dal fatto che gli edifici si fronteggino.
• Il principio della prevenzione opera quando un proprietario ha già edificato in epoca anteriore: la sua scelta edificatoria può vincolare i confinanti che verranno dopo.
• La deroga comunale non è automatica: va sempre verificata la sussistenza delle condizioni previste e la compatibilità con le norme statali (D.M. 1444/1968) relative a aerazione/illuminazione e distanze finestrate.
• In situazioni analoghe verificare sempre (1) data di realizzazione dell'edificio preesistente, (2) presenza di pareti finestrate, (3) altezza del corpo di fabbrica, (4) eventuali vincoli di lotti inedificabili, e (5) eventuali prescrizioni del PRG che dichiarano espressamente la prevalenza della Dc sulla Df.