Cassazione Civile, Sentenza n. 7971/2022 del 11/03/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'Appello di Brescia che, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, aveva ritenuto legittima la trasformazione di due preesistenti feritoie in due finestre prospicienti il cortile comune (applicando l'art. 1102 c.c.) e aveva confermato la condanna dei convenuti alla rimozione di una cancellata e di un cancelletto. I ricorrenti lamentavano tra l'altro: errata applicazione dell'art. 1102 c.c. (sostenevano che si trattava di illegittima costituzione o aggravamento di servitù di veduta disciplinata dall'art. 905 c.c.), nullità per mancato contraddittorio sull'applicabilità dell'art. 1102 c.c., omissione di valutazione dell'aggravamento della servitù per la trasformazione del passaggio pedonale in carrabile, errata qualificazione del tipo di servitù e difetti nella valutazione della proprietà del portico e delle carte catastali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il quarto motivo di ricorso, ha dichiarato assorbito il terzo e ha rigettato gli altri motivi. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Brescia in diversa composizione per un nuovo esame. In particolare la Cassazione ha ritenuto necessario che la Corte territoriale accerti in fatto se tra il cortile e gli edifici esista la relazione di accessorietà/strumentalità prevista dall'art. 1117 c.c. (condizione per l'applicazione delle norme sulla comunione e dell'art. 1102 c.c.); ha inoltre stabilito che la qualificazione del tipo di servitù (pedonale vs carrabile) e la verifica dell'eventuale aggravamento impongono un nuovo esame. Sulle questioni catastali e di riparto dell'onere della prova la Corte ha ritenuto inammissibili alcune censure per carenza di allegazione in grado di cassazione. La Corte ha rimesso alla Corte d'Appello anche la decisione sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Norma sulla facoltà di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione o impedire l'uso agli altri. La Cassazione ha precisato che l'art. 1102 può applicarsi solo dopo aver accertato l'esistenza di una comunione effettiva del cortile collegata alle unità immobiliari mediante il rapporto di accessorietà di cui all'art. 1117

• art. 905 c.c.

  Norma sulle luci e vedute tra fondi confinanti. La Corte ricorda che, in assenza del rapporto di accessorietà tra edificio e cortile comune, l'apertura di vedute può essere disciplinata dalle regole sulle luci e vedute e non può imporre di fatto una servitù a carico del bene comune

• art. 1117 c.c.

  Riguarda le parti comuni dell'edificio e la nozione di accessorietà. La Corte ha indicato che prima di applicare le regole della comunione (art. 1102) è necessario accertare se sussista il collegamento strutturale/materiale/funzionale che giustifica l'applicazione dell'art. 1117

• art. 1117-bis c.c.

  Richiamata in connessione con l'art. 1117 per valutare se l'area scoperta abbia destinazione e collegamento tali da escludere l'autonoma utilità e quindi far prevalere la disciplina condominiale

• artt. 1063-1067 c.c.

  Norme sulle servitù. La Cassazione ha richiamato i principi che distinguono servitù pedonale e carrabile e ha osservato che la trasformazione da passaggio pedonale a passo carrabile può costituire aggravamento della servitù, con necessità di verifica della natura originaria della servitù

• art. 950 c.c.

  Regola il regolamento dei confini; citato in relazione al tema dell'accertamento dei confini e del valore delle mappe catastali nella prova della proprietà

• art. 2697 c.c.

  Disposizione sull'onere della prova. La Corte ha richiamato la necessità che chi deduce elementi probatori (es. mappe catastali) li alleghi e li argomenti tempestivamente nel merito

• art. 360 cod. proc. civ. (comma 1, nn. 3, 4, 5)

  Norme che disciplinano i motivi di ricorso per cassazione (violazione di norme, nullità per violazione di norme processuali e omesso esame di fatto decisivo). I ricorrenti hanno fondato il ricorso su queste disposizioni e la Corte le ha usate per valutare la fondatezza delle censure

• art. 101 cod. proc. civ. (richiamato nel testo)

  Riferimento alle regole sul contraddittorio; la questione era se l'applicazione di norme di comunione d'ufficio dovesse essere previamente sottoposta al contraddittorio in appello; la Cassazione ha ritenuto legittimo il sindacato di merito purché non si introducano nuovi fatti

Massime di principio

• Prima di applicare la disciplina della comunione (art. 1102 c.c.) ad aperture su un cortile comune, il giudice deve accertare in fatto l'esistenza della relazione di accessorietà/strumentalità (art. 1117 e 1117-bis). Se tale collegamento manca, le aperture vanno valutate con le regole sulle luci e vedute (art. 905 c.c.)
• La trasformazione di una servitù di passaggio pedonale in passaggio carrabile costituisce, di norma, un aggravamento della servitù che richiede specifica verifica della natura originaria della servitù e delle concrete modalità d'uso
• Il giudice d'appello può riformulare la qualificazione giuridica delle fattispecie emerse in primo grado purché non introduca nuovi fatti e rimanga entro i limiti della causa devoluta con l'appello; inoltre ha il dovere di rilevare d'ufficio norme che escludano il diritto dedotto dalle parti quando ciò sia possibile sulla base dei fatti acquisiti
• Chi contesta la proprietà di porzioni comuni (es. portici) o si duole dell'uso del catasto deve allegare e dedurre tempestivamente in grado di merito i mezzi di prova e gli atti nei quali gli elementi risultano; in cassazione le censure che introdurrebbero fatti non trattati in precedenza sono facilmente inammissibili
• Nella lite su servitù e usi di aree comuni è essenziale qualificare precisamente il tipo di diritto vantato (servitù pedonale o carrabile, servitù di veduta, ecc.) fin dalle prime fasi processuali e fornire elementi probatori diretti (titoli, mappe, CTU) per evitare decisioni basate su presunzioni