Cassazione Civile, Ordinanza n. 26871/2026 del 14/10/2026

Esito

La controversia

La ricorrente, proprietaria di un appartamento in un edificio condominiale, aveva impugnato la deliberazione assembleare del 23 giugno 2016 limitatamente ai punti 4 e 5 dell’ordine del giorno. Il punto 4 approvava il preventivo per i lavori straordinari di adeguamento della centrale termica, comprendente il pagamento rateizzato del corrispettivo per sette annualità; il punto 5 riguardava le decisioni conseguenti all’ingiunzione comunale di allacciare l’edificio alla fognatura pubblica. Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 2768/2018, aveva rigettato la domanda; la Corte d’appello di Genova, con sentenza n. 1081/2021 depositata il 26 ottobre 2021, aveva rigettato l’appello e condannato l’appellante alle spese del secondo grado. In cassazione la ricorrente ha articolato due motivi. Nel primo, con una prima censura, ha sostenuto che il preventivo approvato prevedesse un contratto di finanziamento, estraneo alla gestione della cosa comune e richiedente il consenso unanime dei condomini. Con una seconda censura, ha contestato che l’assemblea potesse demandare all’amministratore di chiedere alla ditta l’integrazione dell’offerta e di convocare il consiglio condominiale per la scelta finale dell’offerta più vantaggiosa, trattandosi di attribuzione riservata all’assemblea dall’art. 1135 c.c. Con il secondo motivo ha sostenuto che la sanzione comunale per la mancata esecuzione delle opere fognarie era stata irrogata all’amministratore e che, pertanto, la delibera non poteva porne il costo a carico del condominio.

La decisione

La Cassazione ha rigettato la prima censura del primo motivo: la ricorrente aveva contestato genericamente la valutazione di merito, senza confrontarsi con le ragioni della sentenza d’appello, che aveva escluso la natura di finanziamento della proposta e l’aveva qualificata come servizio pluriennale con pagamento rateizzato, già illustrato ai condomini. Ha accolto invece la seconda censura del primo motivo: la scelta dell’impresa per i lavori straordinari e la determinazione degli elementi fondamentali dell’opera e dell’appalto spettano all’assemblea e non possono essere delegate all’amministratore o al consiglio condominiale per una decisione discrezionale definitiva. Ha rigettato il secondo motivo, poiché la sanzione risultava irrogata all’amministratore in solido con il condominio e la ricorrente non aveva contestato né la debenza della sanzione né la possibilità di impugnarla con esito favorevole. La Corte ha quindi cassato la sentenza d’appello nei limiti della censura accolta e rinviato alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1135 c.c.

  La scelta dell’impresa cui affidare i lavori straordinari è competenza dell’assemblea e non è delegabile al consiglio di amministrazione o all’amministratore.

  La scelta dell’impresa incaricata dei lavori straordinari è riservata all’assemblea e non può essere attribuita all’amministratore o al consiglio condominiale.

• art. 1130-bis, comma 2, c.c.

  Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, l'assemblea, ai sensi dell'art. 1130-bis, comma 2, c.c. può nominare un consiglio di condominio, le cui determinazioni sono tuttavia vincolanti soltanto se successivamente approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea stessa, in quanto quest'ultima non può essere esautorata dalle sue funzioni inderogabili, giacché è sulla maggioranza dei partecipanti in seno all'organo assembleare che si fondano le norme riguardanti la regolarità della costituzione di quest'ultimo, nonché la validità e impugnazione delle sue deliberazioni

  Il consiglio di condominio può essere nominato, ma le sue determinazioni diventano vincolanti soltanto se approvate dall’assemblea con le maggioranze prescritte; il consiglio non può sostituirsi all’assemblea nelle funzioni inderogabili di quest’ultima.

Massime di principio

• La scelta dell’impresa cui affidare lavori straordinari condominiali compete all’assemblea e non può essere delegata all’amministratore o al consiglio di condominio affinché compiano una scelta finale discrezionale.
• L’individuazione delle opere da eseguire, la definizione dell’oggetto dell’appalto e la determinazione del relativo prezzo sono elementi fondamentali dell’opera nella sua consistenza quantitativa e qualitativa e spettano alla deliberazione assembleare.
• Le determinazioni del consiglio di condominio sono vincolanti soltanto se successivamente approvate dall’assemblea con le maggioranze prescritte; il consiglio non può esautorare l’assemblea dalle sue funzioni inderogabili.

Come è indicizzato