Cassazione Civile, Ordinanza n. 22161/2026 del 28/06/2026

Esito

La controversia

La controversia origina da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra una promissaria venditrice e una società promissaria acquirente avente ad oggetto fondi rustici e un fabbricato. Poiché il definitivo non veniva concluso, il Tribunale, con sentenza ex art. 2932 c.c., disponeva il trasferimento degli immobili in favore dell'acquirente, subordinandone però l'efficacia al previo pagamento del prezzo entro 90 giorni dal passaggio in giudicato. Il prezzo non veniva pagato; successivamente interveniva un giudizio che dichiarava la risoluzione per inadempimento delle obbligazioni nascenti dalla sentenza ex art. 2932 c.c., con provvedimento poi passato in giudicato. In seguito la contribuente alienava gli stessi immobili a un terzo, assolvendo l'imposta proporzionale sul trasferimento effettivamente realizzato. Nonostante ciò, l'Agenzia notificava un avviso di liquidazione chiedendo, in solido alle parti del giudizio civile, imposte di registro, ipotecaria e catastale in relazione alla sentenza ex art. 2932 c.c. La contribuente impugnava l'atto sostenendo l'insussistenza del presupposto impositivo per mancanza di effettivo trasferimento e, in subordine, il diritto al rimborso. Il primo giudice rigettava il ricorso, ritenendo che la condizione del pagamento del prezzo fosse meramente potestativa e quindi irrilevante ai fini fiscali ex art. 27, comma 3, d.P.R. 131/1986. In appello la contribuente otteneva l'annullamento dell'avviso di liquidazione, perché il giudice tributario di secondo grado riteneva che la tassazione proporzionale potesse operare solo al verificarsi del pagamento, escludendo la natura meramente potestativa della condizione. L'Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando la violazione dell'art. 2932 c.c. e dell'art. 27 d.P.R. 131/1986: secondo la ricorrente la sentenza costitutiva che trasferisce un immobile, anche se subordinata al pagamento del prezzo, va tassata in misura proporzionale sin dalla registrazione, perché il mancato pagamento dipende dalla volontà dell'acquirente e non impedisce il sorgere del presupposto d'imposta. La contribuente ha resistito, sostenendo che nel caso concreto il pagamento del prezzo non era rimesso a mero arbitrio, che il trasferimento non si era mai perfezionato per effetto della successiva risoluzione giudiziale e che tassare proporzionalmente una vicenda ormai inesistente violerebbe capacità contributiva e uguaglianza.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata l'eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso, qualificando la questione come di diritto. Ha quindi accolto il motivo dell'Agenzia, richiamando il principio secondo cui la sentenza ex art. 2932 c.c. che disponga il trasferimento di un immobile subordinandolo al pagamento del prezzo è soggetta a imposta di registro in misura proporzionale e non fissa, perché la condizione deve considerarsi meramente potestativa ai sensi dell'art. 27 d.P.R. 131/1986. La Corte ha osservato che, nel caso concreto, la fattispecie era speculare a quella già decisa dalla giurisprudenza di legittimità favorevole alla tassazione proporzionale. Ha inoltre precisato che la questione del rimborso non poteva essere esaminata perché dedotta solo in memoria e non con il ricorso. In conclusione, la sentenza impugnata è stata cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la Corte ha deciso nel merito rigettando l'originario ricorso della contribuente contro l'avviso di liquidazione. Le spese sono state poste a carico della contribuente soccombente.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo di compravendita è idonea a produrre un assetto patrimoniale rilevante ai fini fiscali; se dispone il trasferimento di immobile subordinandolo al pagamento del prezzo, la tassazione segue la disciplina dell'imposta di registro proporzionale quando opera la condizione meramente potestativa.

• art. 27 d.P.R. n. 131 del 1986

  Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, per condizione meramente potestativa, dalla mera volontà dell'acquirente; perciò la sentenza ex art. 2932 c.c. va tassata in misura proporzionale sin dalla registrazione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo di ricorso è stato proposto come violazione di legge ed è stato ritenuto ammissibile, poiché la questione sulla tassazione proporzionale o fissa è stata qualificata come questione di diritto.

• art. 77 d.P.R. n. 131 del 1986

  È richiamato come fonte del diritto al rimborso in caso di successiva riforma della decisione tassata; la Corte precisa che il rimedio è il rimborso, non la compensazione, ma la domanda non era stata ritualmente proposta in ricorso.

• art. 37 d.P.R. n. 131 del 1986

  Viene richiamato quale base del principio per cui la sentenza avente contenuto patrimoniale è soggetta a imposta proporzionale anche prima del passaggio in giudicato.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c. che disponga il trasferimento di un immobile subordinandolo al pagamento del prezzo è soggetta a tassazione proporzionale, perché la condizione del pagamento è normalmente ricondotta alla volontà dell'acquirente e non impedisce il sorgere del presupposto d'imposta.
• La natura meramente potestativa della condizione va apprezzata in chiave oggettiva: se l'evento dipende dall'iniziativa unilaterale del promissario acquirente, l'atto non resta sospeso ai fini fiscali e si applica l'imposta proporzionale sin dalla registrazione.
• La successiva impugnabilità o non irrevocabilità della sentenza non esclude l'imposizione proporzionale quando il provvedimento ha già contenuto patrimoniale traslativo; ove intervenga una riforma successiva, il rimedio è il rimborso previsto dalla legge tributaria.
• Domande come il rimborso non possono essere prese in esame se non devolute con il ricorso, non essendo proponibili per la prima volta in memoria.

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