Cassazione Civile, Sentenza n. 12601/2026 del 05/05/2026

Esito

La controversia

Controversia relativa alla efficacia della "cessione" della posizione contrattuale derivante da un contratto preliminare di compravendita (9.1.2007) avente ad oggetto un box: SAR S.r.l. aveva conferito l'immobile oggetto del preliminare nel Fondo Gamma Skye gestito da Vegagest (poi Sagitta). Il ricorrente sostiene che, per effetto del conferimento nel Fondo e del subentro gestionale della SGR, la società di gestione fosse l'unica parte legittimata ad eseguire il contratto definitivo e che l'art.1406 c.c. non si applicasse perché non si trattava di una cessione contrattuale su impulso delle parti ma di un subentro ex lege derivante dal conferimento; richiedeva pertanto che la SGR fosse tenuta ad adempiere e alla restituzione del doppio della caparra. La parte resistente eccepiva carenza di legittimazione passiva per mancanza dell'accettazione scritta richiesta dall'art.1406 c.c., e che la posizione contrattuale fosse rimasta in capo alla cedente SAR in assenza del consenso scritto del promissario acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso di Romagnoli confermando la decisione della Corte d'Appello: la mera acquisizione formale della titolarità degli immobili da parte della società di gestione del Fondo non comporta, di per sé, il trasferimento delle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare senza la prevista accettazione scritta del promissario acquirente ai sensi dell'art.1406 c.c. La Corte ha ritenuto infondati i motivi del ricorrente che sostenevano un subentro "ex lege" della SGR nelle posizioni contrattuali di SAR e ha osservato che la normativa sui fondi e la qualità di gestore/mandatario della SGR non derogano alla disciplina ordinaria della cessione di contratti. Non risultando prova di un consenso scritto del ricorrente alla cessione, la cessione non si è perfezionata e le obbligazioni sono rimaste a carico della cedente. Il ricorso è stato quindi respinto e il ricorrente condannato alle spese.

Norme richiamate

• art. 1406 c.c.

  La Corte ha interpretato l'art.1406 c.c. come norma applicabile anche alla cessione della posizione derivante da un contratto preliminare: la cessione del contratto è atto plurilaterale che richiede l'accettazione del contraente ceduto e, quando il contratto richiede la forma scritta ad substantiam, tale accettazione deve essere manifestata per iscritto.

• art. 36 d.lgs. n.58/1998 (TUF), comma 3

  La previsione sugli obblighi e responsabilità della società di gestione come mandatario non equivale a un'automatica attribuzione ex lege delle posizioni contrattuali dei conferenti alla SGR; la qualità di gestore/mandatario non deroga alla disciplina civile ordinaria sulla cessione dei contratti.

• artt. 1350 e 1351 c.c.

  Richiamati per il principio che i contratti che richiedono forma scritta prevedono anche che l'accettazione prevista dall'art.1406, se riguardante tali rapporti, debba risultare per iscritto.

• art.58 TUF; artt.2558, 1599, 1602 c.c. (riferimenti analogici citati)

  Citati a titolo di confronto: esistono ipotesi normative in cui la disciplina del trasferimento di posizioni è derogata (es. cessioni tra istituti finanziari, cessione d'azienda, specie di locazione), ma nulla nel regime dei fondi giustifica una deroga automatica all'art.1406 c.c.

Massime di principio

• Il conferimento di immobili in un fondo gestito da una SGR e la conseguente intestazione formale alla SGR non comportano automaticamente il trasferimento delle obbligazioni contrattuali dei conferenti ai partecipanti o alla SGR: occorre verificare la sussistenza di una cessione di contratto e la sua conformità alle norme civili.
• La cessione del contratto (art.1406 c.c.) è atto plurilaterale che tutela il contraente ceduto: quando il contratto oggetto della cessione richiede forma scritta, anche l'accettazione del contraente ceduto deve risultare per iscritto.
• In operazioni con fondi immobiliari, non si può presumere un "subentro ex lege" della SGR nelle posizioni contrattuali dei conferenti salvo clausole contrattuali chiare o norme specifiche che dispongano diversamente; pertanto è opportuno prevedere espressamente nei negozi la modalità di trasferimento delle posizioni e ottenere le accettazioni necessarie.
• Chi acquista o mantiene una posizione di promissario acquirente può continuare a far valere i propri diritti nei confronti della cedente originaria se non è stata verificata una corretta cessione del contratto; pertanto è prudente ottenere prove scritte dell'accettazione della cessione.
• Per evitare contenziosi, nelle operazioni di conferimento in fondi è consigliabile disciplinare esplicitamente nel contratto preliminare o negli atti di conferimento la possibilità di cessione delle posizioni contrattuali e le modalità di informazione/consenso del controparte interessata.
• La giurisprudenza di legittimità dà rilievo alla forma e alla tutela del contraente ceduto: l'assenza di una accettazione scritta è decisiva se il contratto preliminare richiede forma scritta.