Cassazione Civile, Sentenza n. 12742/2026 del 05/05/2026

Esito

La controversia

Erminia Ficili ha impugnato la sentenza della Corte d'Appello di Catania che, pur avendo escluso la legittimazione del condominio a chiedere l'accertamento della proprietà della terrazza, aveva confermato la condanna della Ficili alla demolizione di un manufatto/veranda realizzato sulla terrazza di copertura (ritenuto violativo dell'art. 6 del regolamento condominiale e delle distanze). In Cassazione la ricorrente deduceva, tra l'altro, l'illegittimità dell'azione promossa dall'amministratore senza autorizzazione assembleare e la rilevanza di una deliberazione assembleare precedente (17/10/2011) con cui, secondo la ricorrente, i condomini avevano deciso di non promuovere l'azione giudiziaria; inoltre eccepiva che l'opera sarebbe stata «precaria» ai sensi di norme regionali e quindi non assimilabile a sopraelevazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondati il secondo e il terzo motivo di ricorso (omessa valutazione/omessa pronuncia sulla esistenza e portata della deliberazione assembleare che avrebbe deciso di non promuovere l'azione) e li ha accolti, assorbendo il quarto motivo; ha rigettato il primo motivo (in cui si contestava la legittimazione dell'amministratore ad agire per ottenere la demolizione quale atto conservativo), il quinto, il sesto e il settimo (relativi alla qualificazione dell'opera come 'precaria' e alla violazione delle distanze). La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata nella parte interessata dai motivi accolti e ha rinviato alla Corte d'Appello di Catania in diversa composizione perché si pronunci, anche sull'esistenza e sugli effetti della deliberazione assembleare contestata, e sulle spese del giudizio di legittimità. In sintesi: parziale accoglimento del ricorso della Ficili con rimessione al giudice territoriale per accertare la decisione assembleare; confermata la possibilità per l'amministratore di agire per atti conservativi (ma il rinvio impone di verificare se l'assemblea abbia invece legittimamente impedito o rinunciato all'azione).

Norme richiamate

• art. 1130 cod. civ. (n. 4)

  L'art. 1130, n. 4, è stato interpretato dalla Corte come fonte del potere dell'amministratore di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni (anche instaurando giudizi per la rimozione di opere abusive o per la riduzione in pristino) senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare, quando si tratti di tutela dell'interesse collettivo alla conservazione delle parti comuni.

• art. 1131 cod. civ.

  Riconosciuto il principio che per alcune azioni (in particolare quelle che incidono su diritti reali) l'amministratore necessita in generale dell'autorizzazione assembleare; tuttavia la Corte precisa che le azioni conservativi sulle parti comuni rientrano nei poteri ex art. 1130 n. 4 e possono essere esercitate dall'amministratore senza autorizzazione.

• art. 1136 cod. civ.

  Richiamato in relazione alla maggioranza qualificata richiesta per le deliberazioni assembleari che autorizzano atti eccedenti le attribuzioni dell'amministratore; utile per valutare la validità delle eventuali deliberazioni che autorizzano o vietano azioni giudiziarie.

• art. 1138 cod. civ. (nella parte richiamata)

  La Corte rimarca che l'assemblea può, con una deliberazione, impedire o rinunciare alla proposizione o prosecuzione di una lite che riguardi parti comuni: la volontà assembleare validamente espressa può vincolare l'amministratore e impedirgli di agire o proseguire contrariamente all'indirizzo assembleare.

• art. 1127 cod. civ.

  Richiamato per il principio secondo cui il divieto di sopraelevazione può essere derogato da una convenzione preesistente o coeva al condominio, e la previsione regolamentare che vieta sopraelevazioni può essere qualificata come servitù (altius non tollendi); la Corte ne utilizza il significato per riconoscere efficacia privatistica al divieto regolamentare.

• art. 873 cod. civ.

  Richiamato in relazione ai profili delle distanze legali; la Corte ha ritenuto che la questione delle distanze coinvolge diritti reali e non viene risolta dalle norme urbanistiche quando vi sia un divieto regolamentare di carattere contrattuale.

• Art. 20, comma 4, L.R. Sicilia n. 4/2003 e art. 9 L.R. Sicilia n. 37/1985

  "comma 4° dell'art. 20 della L.R. n. 4 del 16/04/2003 e dell'art. 9 della L.R. n. 37 del 10/08/1985"

  Le norme regionali, invocate dalla ricorrente per qualificare la veranda come misura 'precaria' esente da aumento di volumetria, sono state valutate come norme urbanistiche/tributarie rivolte al rapporto con la pubblica amministrazione e non idonee a modificare i diritti tra privati: il CTU ha accertato che l'opera è stabile e dunque non precaria; pertanto le norme regionali non hanno impedito la qualificazione come sopraelevazione ai fini dei rapporti condominiali.

• art. 6 del regolamento contrattuale del condominio (regolamento registrato 12/12/1963 n. 6931)

  "Circa le terrazze di copertura rimane stabilito quanto appresso: A) Le zone della terrazza di copertura del nono piano, quadrettate in giallo nella pianta allegata alla lettera E sono di proprietà condominiale; le spese di riparazione e di ricostruzione di tali zone saranno a carico di tutti i condomini, come per legge. B) Le zone della terrazza di copertura del nono piano, quadrettate in rosso, in verde, in marrone, in arancione e in blu, e in grigio nella pianta allegata alla lettera E, sono di pertinenza rispettivamente degli appartamenti scala A piano 5°, interno 12; scala A, piano 9, interno 21; scala B, piano 9, interno 20; scala B, piano 9, interno 21; scala A, piano 4, interno 10 e scala C, piano 9, interno 20; i cui proprietari (degli appartamenti suddetti, n.d.r.) ne godranno l'uso ed il calpestio esclusivi; le spese di riparazione e ricostruzione di tali terrazze saranno a carico di tutti i condomini, con gli oneri come per legge a carico di coloro che godono dell'uso e del calpestio. Su tutte le terrazze di copertura di cui ai capi A e B è inibita qualsiasi sopraelevazione."

  Il regolamento contrattuale vieta espressamente ogni sopraelevazione sulle terrazze indicate e assegna usi esclusivi; la Corte lo ha interpretato come norma contrattuale che integra i diritti sulle parti comuni e conferisce valore di limitazione (analoga a servitù) opponibile tanto ai singoli condomini quanto al condominio medesimo.

• Preleggi (art. 1, 11, 12) e Costituzione (art. 3)

  Richiamate dalla ricorrente in via subordinata; la Corte non ha accolto la tesi che queste norme costituzionali o di sistema mutino l'assetto dei diritti privatistici posti dal regolamento condominiale o le conclusioni tecniche del CTU.

Massime di principio

• L'amministratore di condominio è legittimato ad agire senza preventiva autorizzazione assembleare per compiere atti conservativi volti a tutelare le parti comuni (art. 1130, n. 4): ciò comprende anche l'azione per ottenere la demolizione di manufatti che ledono l'integrità delle parti comuni o violano il regolamento condominiale.
• Tuttavia, se l'assemblea ha validamente deliberato di non promuovere o di rinunciare all'azione, tale volontà vincola l'amministratore; una delibera assembleare contraria può quindi impedire l'azione autonoma dell'amministratore e deve essere verificata dal giudice.
• Il singolo condomino conserva comunque la legittimazione autonoma (concorrenziale) ad agire per la tutela dei propri diritti sulle parti comuni: quindi l'assemblea non può precludere definitivamente l'azione dei singoli condomini nei casi di diritti reali.
• Una clausola regolamentare contrattuale che vieta la sopraelevazione (o stabilisce limiti d'uso) ha efficacia privata e può essere fatta valere anche se l'opera è assentita sotto il profilo urbanistico: la legittimità amministrativa non elimina la rilevanza dei vincoli pattizi tra condomini.
• Prima di promuovere un giudizio occorre sempre verificare gli atti assembleari (verbali e relative maggioranze), la loro validità e se vi sia stata una decisione sulla proposizione della lite: l'esistenza e il contenuto della deliberazione possono mutare radicalmente la legittimità dell'azione dell'amministratore.
• Se sorgono contestazioni tecniche (es. se l'opera è 'precaria' o 'costruzione stabile'), una consulenza tecnica (CTU) assume valore decisivo: il giudice di merito e la Cassazione non rimettono in discussione valutazioni tecniche adeguatamente motivate dal CTU.
• In caso di conflitto tra norme urbanistiche/regionale e diritti privatistici pattuiti tra condomini, le norme pubblicistiche non incidono automaticamente sui rapporti tra privati: occorre valutare separatamente la regolarità amministrativa e la legittimità rispetto al regolamento condominiale.