Cassazione Civile, Ordinanza n. 28441/2022 del 30/09/2022

Esito

La controversia

Un soggetto che aveva sottoscritto una proposta di acquisto e una successiva scrittura integrativa per l'acquisto di un immobile agiva contro l'agenzia immobiliare sostenendo che, al momento delle trattative e della conclusione del preliminare, sull'immobile gravava un pignoramento trascritto anni prima, circostanza che non gli sarebbe stata comunicata. Chiedeva il risarcimento dei danni e la restituzione della provvigione, deducendo la violazione degli obblighi di diligenza, correttezza e informazione del mediatore ex artt. 1175, 1176 e 1759 c.c. I giudici di merito avevano escluso la responsabilità dell'agenzia ritenendo necessario, in difetto di specifico incarico, uno svolgimento di indagini tecnico-giuridiche non dovute. Con il ricorso per cassazione veniva censurata tale impostazione, sostenendo che il mediatore immobiliare è tenuto a comunicare anche le circostanze conoscibili mediante ordinarie visure e verifiche sui registri pubblici, comprese le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Il secondo motivo, relativo alla posizione dei terzi chiamati in causa, restava assorbito.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che il mediatore immobiliare, quale operatore professionalmente qualificato, sia tenuto a riferire alle parti non solo le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con la diligenza esigibile, incluse le informazioni ricavabili dalle ordinarie visure nei pubblici registri e le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, affinché riesamini la responsabilità del mediatore attenendosi ai principi indicati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 1175 c.c.

  richiamato quale parametro di correttezza e buona fede nell'adempimento degli obblighi del mediatore.

• art. 1176 c.c.

  la diligenza del mediatore è qualificata in ragione della natura professionale dell'attività svolta e comprende la verifica delle informazioni esigibili con l'ordinaria professionalità.

• art. 1759 c.c.

  impone al mediatore un particolare obbligo informativo che ricomprende anche le notizie conoscibili tramite ordinarie visure e verifiche utili alla valutazione e sicurezza dell'affare.

Massime di principio

• Il mediatore immobiliare, quale operatore professionale, deve osservare la diligenza qualificata ex art. 1176 c.c. e informare le parti non solo delle circostanze a lui effettivamente note, ma anche di quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale.
• L'obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c. comprende le notizie acquisibili mediante ordinarie visure nei pubblici registri e le verifiche normalmente necessarie a valutare la sicurezza dell'affare.
• In tema di mediazione immobiliare, la mancata comunicazione di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile può integrare responsabilità del mediatore quando tali informazioni fossero conoscibili con l'uso della diligenza esigibile, anche senza uno specifico incarico di indagine tecnico-giuridica.
• L'esclusione della responsabilità del mediatore non può fondarsi in modo automatico sulla mancanza di un incarico espresso a compiere verifiche sui registri immobiliari, se le circostanze omesse erano comunque acquisibili tramite controlli ordinari connessi alla professionalità richiesta.

Come è indicizzato