Cassazione Civile, Ordinanza n. 09696/2026 del 15/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Porto Empedocle, con consegna anticipata del bene e pagamento pattuito in parte prima del definitivo. I promittenti venditori agivano per la risoluzione del preliminare per grave inadempimento della promissaria acquirente, chiedendo il rilascio dell'immobile, la ritenzione della caparra confirmatoria e il risarcimento dei danni; la convenuta proponeva domande riconvenzionali di risoluzione per inadempimento dei venditori e di risarcimento. La corte d'appello ha riformato in parte la decisione di primo grado: ha ritenuto che il preliminare riguardasse una cosa parzialmente altrui, conosciuta come tale dalla promissaria acquirente, e che la responsabilità dello scioglimento del rapporto fosse imputabile alla sola acquirente; ha inoltre escluso il rimborso delle spese di miglioria richiesto dalla stessa e ha liquidato un danno da occupazione sine titulo in favore dei venditori, parametrandolo agli interessi legali sul prezzo concordato. In Cassazione la promissaria acquirente ha dedotto, con quattro motivi, l'invalidità o inefficacia del preliminare per difetto di piena proprietà dei venditori, l'errore della corte nell'escludere l'inadempimento dei venditori, il diritto al rimborso delle spese e all'indebito arricchimento, e l'erroneità del criterio di liquidazione del danno da occupazione; i venditori hanno resistito con controricorso e ricorso incidentale lamentando la mancata integrale liquidazione del danno da occupazione illegittima.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi tre motivi del ricorso principale, ritenendo valido il preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, corretta l'esclusione di un diritto dell'acquirente al rimborso delle spese di ristrutturazione e inammissibile comunque la domanda di arricchimento senza causa per mancata proposizione nei gradi di merito. Ha invece accolto il quarto motivo, cassando la sentenza impugnata nella parte in cui aveva liquidato il danno da occupazione senza titolo sulla base automatica degli interessi legali sul prezzo concordato, senza che i venditori avessero allegato e provato il concreto pregiudizio da perdita di godimento o di occasioni locative/vendita a condizioni più vantaggiose. Il ricorso incidentale dei venditori è stato dichiarato assorbito. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1480 c.c.

  Il preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui resta valido e obbliga il promittente venditore a procurare l'acquisto dell'intero bene o il consenso del comproprietario; la risoluzione per inadempimento non è automatica prima della scadenza del termine per adempiere.

• art. 1478 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 1480 c.c. per affermare che la vendita/preliminare di cosa parzialmente altrui è soggetta alla disciplina che impone al venditore l'obbligo di procurare il trasferimento della parte non propria.

• art. 1479 c.c.

  La vendita di bene interamente altrui è distinta dalla vendita di cosa parzialmente altrui e segue una disciplina diversa.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento è stata esclusa nei confronti dei promittenti venditori fino alla scadenza del termine per procurare il trasferimento dell'intero bene; è stata invece ravvisata responsabilità della promissaria acquirente per l'inadempimento che ha determinato lo scioglimento del rapporto.

• art. 1458 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la retroattività della risoluzione; la Corte non ne ha fatto applicazione in senso favorevole alla domanda di rimborso delle spese della promissaria acquirente.

• art. 1358 c.c.

  Invocato dalla ricorrente come parametro di buona fede nell'esecuzione del contratto preliminare; il motivo è stato ritenuto infondato.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di correttezza e diligenza dei promittenti venditori; non ha condotto al riconoscimento dell'inadempimento dei venditori.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di buona fede esecutiva; la Corte ha ritenuto che la fattispecie fosse regolata dalla disciplina della cosa parzialmente altrui.

• art. 1376 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente; non è stato ritenuto decisivo per invalidare o risolvere il preliminare.

• art. 1282 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel secondo motivo; non ha inciso sull'esito della lite.

• art. 1292 c.c.

  Richiamato nel primo motivo in relazione alle obbligazioni solidali; la censura è stata respinta.

• art. 1325 c.c.

  Invocato per sostenere la nullità del preliminare; la Corte ha escluso che la mancanza di piena proprietà dei venditori determinasse invalidità del contratto.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato per sostenere la nullità del preliminare; il motivo è stato rigettato.

• art. 1808, comma 2, c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per il rimborso delle spese; la Corte ha negato l'applicabilità analogica delle norme sul rimborso del possessore al detentore qualificato.

• art. 2033 c.c.

  Invocato per la ripetizione dell'indebito a seguito della risoluzione; la Corte non ha accolto la pretesa anche perché non risultava proposta tempestivamente in primo grado.

• art. 2041 c.c.

  Invocato per arricchimento senza causa; la domanda è stata ritenuta non proponibile in cassazione perché non risultava introdotta tempestivamente nei gradi di merito.

• art. 2042 c.c.

  Richiamato dalle Sezioni Unite sulla sussidiarietà dell'azione di arricchimento senza causa: essa è proponibile solo quando manchi in radice un titolo giustificativo della diversa azione, non quando quest'ultima sia stata rigettata per ragioni diverse.

• art. 1150 c.c.

  La norma sul rimborso al possessore è eccezionale e non si applica in via analogica al detentore qualificato che abbia ricevuto anticipata consegna dell'immobile in esecuzione di preliminare.

• art. 936 c.c.

  Richiamato per escludere l'applicabilità al detentore qualificato dei criteri di rimborso delle spese per addizioni o miglioramenti.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo in tema di responsabilità per inadempimento e onere della prova del danno.

• art. 1227 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo; la Corte ha ribadito che il danno da occupazione senza titolo va provato secondo i criteri ordinari, non potendo essere liquidato in via automatica.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato sia nel quarto motivo principale sia nel ricorso incidentale; la Corte ha affermato che il proprietario che chiede il danno da mancato godimento deve allegare e provare lo specifico pregiudizio subito.

• art. 2967 c.c.

  Verosimilmente indicato nel testo per errore materiale al posto dell'art. 2697 c.c.; non emerge una specifica interpretazione autonoma.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale; il motivo è stato assorbito dall'accoglimento del quarto motivo principale.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo principale; la Corte ha cassato la sentenza per difetto di congrua motivazione sulla liquidazione del danno.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Parametro processuale per i motivi di violazione di legge dedotti dal ricorrente principale.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Parametro processuale richiamato nel ricorso incidentale.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  Richiamato per rilevare che la domanda di arricchimento senza causa non risultava proposta tempestivamente nei primi atti difensivi.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato per escludere, nel caso concreto, l'esecuzione in forma specifica del preliminare nei confronti dei soli comproprietari promittenti quando la fattispecie è di cosa parzialmente altrui e il promissario conosce la situazione.

Massime di principio

• Il preliminare di compravendita avente ad oggetto un bene solo in parte di proprietà del promittente venditore non è nullo: resta valido e obbliga il venditore a procurare il trasferimento anche della parte non propria o il consenso del comproprietario.
• Nella vendita o promessa di vendita di cosa parzialmente altrui, il promissario compratore non può ottenere automaticamente la risoluzione per il solo fatto della non integrale titolarità del bene da parte del venditore, soprattutto quando conosca tale situazione al momento della conclusione del contratto; la risoluzione presuppone l'inadempimento all'obbligo di procurare il trasferimento entro il termine convenuto.
• La consegna anticipata dell'immobile in esecuzione di un preliminare attribuisce al promissario acquirente una detenzione qualificata, non un possesso; perciò non si applicano in via analogica le norme sul rimborso al possessore per spese e miglioramenti.
• Le spese di ristrutturazione o miglioramento sostenute dal detentore qualificato non sono rimborsabili salvo un diverso e specifico titolo giustificativo tempestivamente dedotto; l'azione generale di arricchimento senza causa è sussidiaria e richiede una corretta proposizione nel processo di merito.
• In tema di occupazione senza titolo di un immobile, il danno da mancato godimento o mancato guadagno non è in re ipsa: il proprietario deve allegare e provare la concreta possibilità perduta di utilizzare il bene direttamente o indirettamente, ad esempio concedendolo in locazione o vendendolo a condizioni più vantaggiose.
• Ove il danno da occupazione illegittima non sia provato nel suo preciso ammontare, il giudice può ricorrere alla valutazione equitativa; tuttavia tale valutazione deve poggiare su elementi concreti del pregiudizio e non su un automatismo parametrato al prezzo pattuito nel preliminare.

Come è indicizzato