Sentenza del 15/12/2017 n. 30163 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato gli avvisi di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato, ai fini dell'imposta di registro, il valore dei terreni acquistati il 29 dicembre 2006. Secondo la contribuente, la Commissione Tributaria Regionale aveva confermato l'accertamento basandosi essenzialmente sui valori OMI e su precedenti stime dell'Agenzia del Territorio, senza considerare adeguatamente le perizie e gli allegati agli atti notarili che documentavano la presenza di vincoli urbanistici, aree non edificabili, obblighi di cessione gratuita al Comune, sondaggi archeologici e opere di urbanizzazione primaria, tutti elementi incidenti sul valore reale dei terreni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso, ritenendo insufficiente la motivazione della CTR. I valori OMI costituiscono mere presunzioni semplici e, da soli, non sono sufficienti a dimostrare il maggior valore di un immobile, che deve essere valutato considerando anche ubicazione, superficie, destinazione urbanistica, concreta edificabilità, vincoli e stato delle opere di urbanizzazione. La CTR non aveva spiegato adeguatamente perché avesse ignorato la perizia di parte e gli allegati agli atti notarili, né aveva chiarito se tali allegati fossero stati considerati parte integrante dei contratti. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame nel merito e per la liquidazione delle spese. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Le norme disciplinano i poteri dell'Amministrazione finanziaria nella rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro. La rettifica deve essere sorretta da elementi idonei a dimostrare concretamente il maggior valore del bene.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione della legge e l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su fatti decisivi, secondo i presupposti applicabili al giudizio.

• Art. 1362 c.c.

  Nell'interpretazione del contratto deve essere ricostruita la comune intenzione delle parti, valutando il contenuto complessivo dell'atto e, ove rilevanti, anche gli allegati che ne costituiscano parte integrante.

• Art. 2697 c.c.

  Chi pretende l'accertamento di un maggior valore deve fornire gli elementi necessari a dimostrare i fatti costitutivi della propria pretesa; il contribuente può contestare tali elementi mediante prova contraria.

• Artt. 115 e 116 c.p.c.

  Il giudice deve valutare le prove ritualmente acquisite secondo il prudente apprezzamento, motivando adeguatamente il percorso logico seguito e confrontandosi con gli elementi decisivi prodotti dalle parti.

• Artt. 166 e 167 c.p.c.

  La mancata contestazione specifica dei fatti allegati dalla controparte può assumere rilievo processuale, ma la questione è rimasta assorbita perché la decisione è stata cassata per l'insufficienza della motivazione sui primi tre motivi.

• Valori OMI e giurisprudenza di legittimità, Cass. nn. 20089/2017 e 18651/2016

  Le quotazioni OMI sono parametri indicativi e costituiscono presunzioni semplici. Non possono, da sole, fondare una rettifica del valore immobiliare senza una verifica concreta delle caratteristiche specifiche del bene.

Massime di principio

• In caso di rettifica del valore di un terreno ai fini dell'imposta di registro, le quotazioni OMI non sono sufficienti da sole: l'Amministrazione deve collegarle a elementi concreti e specifici relativi all'immobile.
• Il valore di un'area edificabile deve essere determinato considerando la concreta e non soltanto astratta edificabilità, la destinazione urbanistica, i vincoli, gli obblighi di cessione, le opere di urbanizzazione, la superficie, l'ubicazione e ogni altro elemento che incida sul valore di mercato.
• Perizie tecniche, certificazioni urbanistiche, allegati notarili e documentazione relativa ai vincoli possono essere decisivi e devono essere esaminati dal giudice quando sono idonei a incidere sulla stima del bene.
• Una sentenza tributaria è motivazionalmente insufficiente se afferma genericamente che l'Ufficio ha considerato vincoli e caratteristiche dell'immobile, senza confrontarsi con le specifiche contestazioni e prove prodotte dal contribuente.
• Gli allegati richiamati nell'atto notarile e sottoscritti dalle parti possono costituire parte integrante del contratto e devono essere valutati per ricostruire la reale natura, edificabilità e consistenza economica del bene.
• La cassazione con rinvio non determina automaticamente l'annullamento definitivo dell'accertamento: impone una nuova valutazione da parte del giudice di merito, che dovrà applicare i principi indicati dalla Corte.