Cassazione Civile, Sentenza n. 18878/2024 del 10/07/2024

Esito

La controversia

Myosotis S.r.l. impugnava la sentenza di merito che aveva rigettato la sua domanda di nullità o risoluzione del contratto preliminare di compravendita (del 26.4.2004) relativo a quote di multiproprietà (tre suites) chiedendo altresì la restituzione delle somme versate e risarcimento. Domina, costituendosi, aveva chiesto in via riconvenzionale l'emissione di sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. e aveva dedotto l'eccessiva onerosità sopravvenuta dell'accordo relativo alla rendita garantita. Myosotis proponeva ricorso per cassazione articolato in cinque motivi, deducendo: indeterminatezza dell'oggetto (mancanza della quota millesimale), omissione della documentazione informativa prevista dal D.Lgs. n. 427/1998, applicabilità degli artt. 5 e 6 del D.Lgs. n. 427/1998 e conseguente diritto di recesso, difetto della forma scritta (mancata firma del legale rappresentante e contestata ricezione del telegramma di accettazione), e infine l'esistenza di un collegamento negoziale fra il preliminare e la scrittura accessoria (rendita), che avrebbe dovuto incidere sulla validità/efficacia dei negozi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure: (1) l'oggetto del preliminare era determinato o determinabile (scheda dati, riferimenti alle suites 501,502,503, indicazione della quota di 1,04 millesimi); (2) la normativa speciale del D.Lgs. n. 427/1998 non era applicabile perché l'acquirente era una società di capitali (la disciplina riguarda l'acquirente persona fisica non professionale); (3) l'obbligo di consegna della documentazione informativa e il diritto di recesso previsti dal D.Lgs. 427/1998 non trovavano quindi applicazione; (4) la forma scritta ad substantiam dei diritti immobiliari risultava rispettata: il contratto prevedeva l'accettazione anche mediante telegramma e la produzione del telegramma fa presumere la ricezione salvo prova contraria, prova che Myosotis non ha fornito; inoltre il contratto era stato eseguito; (5) non è dimostrato un collegamento negoziale funzionale tale da rendere le due pattuizioni (preliminare e scrittura a latere sulla rendita) un unico negozio condizionante la validità reciproca. Per questi motivi la Corte ha dichiarato il ricorso infondato, ha condannato Myosotis al pagamento delle spese di giudizio (liquidate in € 7.700 oltre accessori) e ha dato atto dell'eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1‑quater, DPR 115/2002.

Norme richiamate

• Codice di procedura civile

  art. 360 c.p.c.; artt. 112, 113, 115, 116 c.p.c.

  Norme richiamate come base delle doglianze e del rimedio in cassazione: la Corte ha valutato i motivi ex art. 360 c.p.c. e rilevato l'assenza dei vizi di diritto denunciati.

• Codice civile - determinazione dell'oggetto del contratto

  Il preliminare deve avere oggetto determinato o determinabile; nel caso di multiproprietà è necessario indicare la quota millesimale o criteri per la sua determinazione, principio ritenuto soddisfatto dalla presenza della scheda dati e dell'indicazione di 1,04 millesimi.

• Codice civile - azione costitutiva

  Domina aveva invocato la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.; il tema è stato trattato in sede di merito ma la decisione di legittimità si è concentrata sui profili di determinazione, forma e collegamento negoziale.

• D.Lgs. 24 settembre 1998, n. 427 (disciplina multiproprietà)

  art. 1, artt. 2, 3, 4, 5, 6 del D.Lgs. n. 427/1998

  La disciplina speciale (informativa, obblighi, diritto di recesso) si applica all'acquirente persona fisica che non agisce nell'ambito della propria attività professionale; non è applicabile quando l'acquirente è una società di capitali, come nel caso di specie.

• Codice civile - prova di spedizione e presunzione di ricezione

  La produzione in giudizio del telegramma prova la spedizione e fa sorgere la presunzione dell'arrivo e della conoscenza dell'atto; il destinatario deve dimostrare l'impossibilità non imputabile a sé di prenderne conoscenza.

• Codice civile - interpretazione dei negozi

  L'interpretazione della volontà negoziale è rimessa al giudice di merito; in cassazione è sindacabile solo l'erroneità di diritto o la violazione dei criteri interpretativi, non una semplice preferenza per un'interpretazione diversa.

• Codice civile - forma dei negozi immobiliari

  I contratti che trasferiscono diritti reali su immobili richiedono la forma scritta ad substantiam; nel caso la Corte ha ritenuto rispettata la formalità (accettazione prevista anche via telegramma e fatto dell'esecuzione).

• Codice civile - onere della prova

  Il giudice ha valutato correttamente la distribuzione dell'onere della prova: spettava a Myosotis provare l'assenza di ricezione del telegramma o l'impossibilità di conoscerlo.

• D.P.R. 22 settembre 2000, n. 115

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, come previsto dalla norma.

Massime di principio

• Per i preliminari di compravendita di quote di multiproprietà è necessario indicare la quota millesimale o criteri certi per determinarla: l'oggetto deve essere determinato o determinabile ex art. 1346 c.c.
• La disciplina del D.Lgs. n. 427/1998 (informativa e diritto di recesso) tutela l'acquirente persona fisica non professionale; non si applica alle società di capitali: quindi società acquirenti non possono invocare tali tutele salvo diversa natura soggettiva.
• La forma richiesta per i negozi immobiliari può essere soddisfatta anche quando il contratto preveda modalità alternative di accettazione (es. telegramma) e la produzione del telegramma in giudizio presume la ricezione, salvo che il destinatario provi l'impossibilità di conoscerlo.
• La semplice contemporanea esistenza di due scritture (preliminare e scrittura accessoria) non basta a dimostrare un collegamento negoziale funzionale: occorre prova che le parti volessero vincolare l'una all'altra la validità o l'efficacia (accertamento di fatto del giudice di merito, sindacabile in cassazione solo per vizi di diritto o di interpretazione).
• In sede di cassazione l'impugnante deve specificare i criteri ermeneutici che ritiene violati; non è sufficiente proporre una diversa, alternativa interpretazione dei fatti o delle clausole.
• L'esecuzione del contratto (es. godimento delle suites, corresponsione di somme) è elemento che attesta l'effettiva operatività dell'accordo e può rafforzare la tesi circa la sua validità formale e sostanziale.