Cassazione Civile, Sentenza n. 18875/2024 del 10/07/2024

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 26/06/2008. Il ricorrente chiedeva, in via principale, l'accertamento della risoluzione consensuale del preliminare; in subordine la risoluzione per inadempimento della promittente venditrice; ovvero, in ulteriore subordine, risarcimento per arricchimento senza causa o la restituzione degli acconti. La convenuta si costituiva e proponeva domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento dell'acquirente e trattenimento degli acconti. Il Tribunale di Roma aveva rigettato le domande principali del ricorrente e, accogliendo in parte la riconvenzionale, aveva condannato il ricorrente al pagamento di €1.802.000. La Corte d'Appello di Roma (sentenza n.499/2023) ha parzialmente riformato, rigettando la domanda riconvenzionale ma ha ritenuto inammissibile la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento avanzata dal ricorrente ritenendola logicamente incompatibile con la domanda principale di risoluzione consensuale. Il ricorrente ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato su più motivi, denunciando, tra l'altro, errata applicazione delle norme sulla forma dei negozi immobiliari e l'illegittima esclusione dell'esame della domanda subordinata di risoluzione per inadempimento.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo (riguardante la dedotta esistenza di un accordo verbale di risoluzione del preliminare), confermando il principio per cui la risoluzione consensuale di un preliminare immobiliare richiede la stessa forma scritta ad substantiam del contratto originario. Tuttavia ha accolto il secondo motivo, ritenendo errata la decisione della Corte d'Appello che aveva dichiarato inammissibile la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento: le domande proposte in via graduata (accertamento di risoluzione consensuale e, in subordine, risoluzione per inadempimento) non sono logicamente incompatibili e il giudice di merito doveva esaminare la domanda subordinata e, se del caso, effettuare il confronto fra le eventuali inadempienze reciproche. Per effetto di ciò la sentenza impugnata è stata cassata in relazione alla censura accolta e la causa rinviata alla Corte di Appello di Roma in diversa composizione per nuovo esame anche sulle spese del giudizio di legittimità; gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1350 c.c.

  Richiama l'elencazione dei contratti che per la loro natura richiedono la forma scritta ad substantiam; la Corte evidenzia che i preliminari per immobili rientrano tra tali negozi.

• art. 1351 c.c.

  Stabilisce la forma scritta richiesta per i preliminari immobiliari; la Corte precisa che anche il contratto risolutorio di un preliminare immobiliare deve avere la stessa forma scritta ad substantiam.

• art. 1453 c.c.

  Norma sulla risoluzione per inadempimento; la Corte ricorda che la domanda di risoluzione per inadempimento è strumento idoneo anche se proposta in via subordinata rispetto a un'accertazione di risoluzione consensuale.

• art. 1454 c.c.

  Regola le conseguenze della risoluzione per inadempimento; rilevante nell'ordine di valutazione delle domande concorrenti sulle inadempienze.

• art. 1457 c.c.

  Consente la risoluzione per inadempimento come rimedio; la Corte sottolinea che il diritto di invocare tale rimedio permane anche se si è chiesta in via principale una diversa statuizione (es. risoluzione consensuale).

• art. 1455 c.c.

  Dispositivo sulla gravità dell'inadempimento e sulle modalità di escussione; utile nel confronto delle inadempienze reciproche richiesto al giudice di merito.

• art. 1460 c.c.

  Regola l'eccezione di inadempimento (exceptio non adimpleti contractus); implicata nella necessità di comparare le inadempienze delle parti nei contratti sinallagmatici.

• art. 2041 c.c.

  Norma sull'arricchimento senza causa; menzionata come alternativa estrema della domanda attorea per ottenere la restituzione degli acconti.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Ground di cassazione relativo a violazione di legge; utilizzato dal ricorrente per contestare la falsa applicazione delle norme sostanziali da parte della Corte d'Appello e che la Corte di Cassazione ha ritenuto fondata per il secondo motivo.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Ground di cassazione per nullità della decisione per omessa o insufficiente motivazione; invocato dal ricorrente in relazione a mancata pronuncia su alcune doglianze e dichiarato assorbito dalla Corte dopo l'accoglimento del secondo motivo.

• art. 112 c.p.c.

  Regola l'oggetto del giudizio e la pronuncia; richiamato nella censura per omessa pronuncia su domanda relativa alla restituzione degli acconti.

• art. 132 c.p.c.

  Principio della motivazione della decisione; richiamato dal ricorrente per lamentare insufficiente motivazione della Corte distrettuale, doglianza poi assorbita.

Massime di principio

• La risoluzione consensuale di un contratto preliminare relativo a beni immobili richiede la stessa forma scritta ad substantiam prevista per il preliminare originario: un accordo meramente verbale è inefficace.
• La vendita a terzi dei beni oggetto di un preliminare non prova automaticamente l'esistenza di un accordo risolutorio consensuale; può altresì essere coerente con una scelta della venditrice di non adempiere o conseguenza dell'inadempimento dell'acquirente.
• Domande proposte in via graduata (es. accertamento di risoluzione consensuale in via principale e, in subordine, risoluzione per inadempimento) sono ammissibili e non logicamente incompatibili: l'assenza di prova dell'accordo consensuale non preclude l'esame della domanda subordinata per inadempimento.
• In presenza di denunce di inadempienze reciproche il giudice di merito è tenuto a comparare il comportamento delle parti e valutare quale inadempimento sia stato prevalente o determinante per l'alterazione del sinallagma contrattuale; tale comparazione è di merito ma deve risultare da motivazione adeguata.
• Il giudice di merito non può dichiarare inammissibile una domanda subordinata per motivi di presunta incompatibilità logica senza aver effettuato il necessario esame di merito; un’omessa valutazione può giustificare la cassazione e il rinvio.
• Se dal giudizio emergono profili che possono comportare la restituzione degli acconti (o l'applicazione di rimedi alternativi come l'arricchimento senza causa), il giudice deve pronunciarsi compiutamente su tali richieste o motivare il loro rigetto.