Cassazione Civile, Sentenza n. 21754/2026 del 25/06/2026

Esito

La controversia

Controversia per caparra confirmatoria versata a seguito di preliminare per l'acquisto di un terreno: Stella (promissario acquirente) aveva ottenuto decreto ingiuntivo per la restituzione della caparra di €450.000 sostenendo che la condizione sospensiva (rilascio dei titoli edilizi necessari entro il 31/03/2013) non si era avverata. Valiant (promittente venditrice) oppose sostenendo che il mancato avveramento era imputabile a Stella, il quale, dovendosi occupare delle opere e della progettazione, avrebbe prodotto un progetto viziato o non avrebbe compiuto gli atti necessari per consolidare la concessione (quando si sarebbe formato il silenzio-assenso), per cui la condizione doveva considerarsi avverata ai sensi dell'art. 1359 c.c. Dinanzi ai giudici di merito si è quindi discusso se il mancato avveramento fosse imputabile allo Stella (con applicazione dell'art. 1359), se in pendenza di condizione potesse pronunciarsi la risoluzione per inadempimento e se fosse stata violata la diligenza/obbligo di buona fede e correttezza (artt. 1175, 1176, 1375 c.c.). Valiant ha inoltre censurato la valutazione tecnico-urbanistica del progetto e la mancata considerazione di elementi probatori a suo favore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso di Valiant. Ha confermato l'apprezzamento dei giudici di merito secondo cui: a) lo Stella aveva interesse all'avveramento della condizione e non risultava disinteresse tale da far operar la finzione di avveramento ai sensi dell'art. 1359 c.c. (accertamento questo di fatto riservato al giudice di merito); b) in pendenza di condizione sospensiva l'unico rimedio per la violazione degli obblighi delle parti è quello previsto dall'art. 1358 c.c. (obbligo di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte), sicché non poteva pronunciarsi la risoluzione per inadempimento delle altre obbligazioni contrattuali salvo il caso previsto dall'art. 1358; c) la Corte d'appello legittimamente ha potuto discostarsi dalla consulenza tecnica d'ufficio per motivare diversamente il proprio convincimento; d) le valutazioni sulla conformità urbanistica del progetto e sulla condotta dello Stella sono valutazioni di fatto non sindacabili in questa sede. Conseguentemente il ricorso è stato respinto, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese e all'ulteriore contributo unificato previsto proceduralmente.

Norme richiamate

• art. 1359 c.c.

  La Corte ricorda che l'art. 1359 c.c. consente di considerare la condizione come avverata se il suo mancato verificarsi è imputabile alla parte controinteressata; tuttavia la verifica dell'elemento soggettivo (disinteresse o comportamento volto a impedire l'evento) è questione di fatto riservata al giudice di merito e non sindacabile in cassazione se fondata su congrua motivazione

• art. 1358 c.c.

  La sentenza afferma che, durante la pendenza di una condizione sospensiva, l'inadempimento delle parti trova la sua disciplina nell'art. 1358 c.c.: le parti devono comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte, e solo la violazione di tale obbligo può dar luogo a conseguenze risolutive specifiche previste da quella norma

• art. 1175 c.c.

  Richiamato quale fonte dell'obbligo generale di diligenza nella conduzione dell'affare; la Corte osserva che la valutazione del grado di diligenza concreto (anche qualificata per i professionisti) è questione di fatto che il giudice di merito valuta e motiva

• art. 1176 c.c.

  Richiamato in relazione al parametro di diligenza del professionista; la Corte segnala che eventuali profili di diligenza qualificata devono essere accertati in fatto dal giudice di merito

• art. 1375 c.c.

  Richiamato per il dovere di correttezza e buona fede nella fase precontrattuale ed esecutiva, cui il giudice applica l'art. 1358 nel contesto della condizione sospensiva

• art. 1362 c.c.

  Norma sull'interpretazione del contratto: la Corte ricorda che l'ermeneutica contrattuale è attività di merito; la diversa interpretazione della clausola invocata da Valiant è sindacabile solo se viziata da vizio di motivazione

• art. 1453 c.c.

  Rilevato nel quadro della disciplina della risoluzione per inadempimento: la Corte conferma il principio per cui il contratto soggetto a condizione non si risolve per inadempimento delle prestazioni ordinarie salvo la specifica inadempienza disciplinata dall'art. 1358 c.c.

• art. 18 l. 6 agosto 1967, n. 765

  Normativa urbanistica citata dalla ricorrente: la Corte ha ritenuto che le doglianze su conformità urbanistica e sul progetto siano questioni di fatto e di merito tecnico che i giudici hanno valutato e motivate

• art. 41 sexies l. 17 agosto 1942, n. 1150

  Norma urbanistica richiamata dalla ricorrente: la Corte ha lasciato alla valutazione di merito l'accertamento della conformità del progetto agli strumenti urbanistici

• art. 40 l.r. 31 marzo 1972 n. 19

  Norma regionale urbanistica richiamata: la sua applicazione e la verifica di conformità sono state valutate dai giudici di merito

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma procedurale richiamata per l'aggravio contributivo: la Corte, pronunciando la soccombenza, ha disposto l'obbligo della ricorrente al versamento dell'ulteriore contributo unificato previsto dall'art. 13 comma 1-quater

Massime di principio

• Se un contratto è soggetto a condizione sospensiva, le parti devono comportarsi secondo buona fede e diligenza per non pregiudicare l'avveramento della condizione; la violazione di tali obblighi in pendenza della condizione rileva principalmente ai sensi dell'art. 1358 c.c.
• L'art. 1359 c.c. (finzione di avveramento per fatto della controparte) richiede prova del comportamento della parte che abbia effettivamente impedito l'evento; tale accertamento è decisione di fatto del giudice di merito e non è rivedibile in cassazione salvo vizio motivazionale
• La risoluzione del contratto per inadempimento, al di fuori della specifica tutela dell'art. 1358 c.c., è generalmente preclusa quando permane una condizione sospensiva che non si è avverata; non si può usare la risoluzione ordinaria come sostituto del rimedio previsto dalla disciplina delle condizioni
• Il giudice può discostarsi dalla consulenza tecnica d'ufficio purché motivi criticamente il proprio convincimento e indichi gli elementi su cui si fonda la diversa valutazione: i periti non vincolano il giudice
• Le questioni di conformità urbanistica e le contestazioni tecniche relative a progetti sono essenzialmente questioni di fatto e di merito tecnico; nel contenzioso contrattuale la loro valutazione spetta al giudice di merito che deve motivare la propria scelta
• Nel contestare in cassazione errori di fatto o valutazioni probatorie, la parte deve mostrare che il giudice di merito ha travisato o omesso elementi decisivi; altrimenti la censura è inammissibile perché essenzialmente una richiesta di riconsiderazione del merito
• Chi impugna in via incidentale deve specificare con chiarezza le censure svolte in appello: la mancata indicazione puntuale di quale decisione di merito si contesta può rendere inammissibile o improcedibile la censura