Cassazione Civile, Sentenza n. 21771/2026 del 25/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare del 9 settembre 1998, concluso tra una società costruttrice-venditrice e due promissari acquirenti che intendevano destinare il bene a prima casa. Il preliminare prevedeva la consegna anticipata dell'immobile e, in caso di inadempimento dei promissari acquirenti nella stipula del definitivo, una clausola che consentiva alla venditrice di trattenere gli acconti versati a titolo di penale, con riserva del maggior danno. Dopo un arbitrato e un primo ciclo di giudizi, la Corte d'appello di Bologna, in rinvio, aveva ridotto la penale a euro 61.600,00 e rigettato la domanda della società di ottenere anche il risarcimento del maggior danno da occupazione sine titulo. I promissari acquirenti ricorrono per cassazione deducendo: 1) violazione delle norme sulla tutela del consumatore e sulle clausole vessatorie, per omessa rilevazione d'ufficio della nullità della clausola penale che prevedeva la ritenzione di una somma manifestamente eccessiva senza specifica approvazione; 2) violazione dell'art. 1384 c.c., per avere la Corte quantificato la penale senza attenersi correttamente al criterio dell'interesse del creditore all'adempimento al momento della conclusione del contratto e valorizzando elementi ex post e non provati; 3) vizio di motivazione, per contrasto irriducibile tra l'affermazione della mancata prova del canone locatizio e la determinazione equitativa della penale sulla base di un valore locatizio intermedio.

La decisione

La Corte di cassazione accoglie, nei limiti indicati in motivazione, il primo motivo di ricorso, ritenendo che, nel rapporto professionista-consumatore, la clausola penale inserita in un preliminare di vendita immobiliare può essere scrutinata d'ufficio sotto il profilo della nullità di protezione per abusività, anche nel giudizio di rinvio, nonostante la precedente riduzione ex art. 1384 c.c. e il precedente giudicato implicito formatosi sul punto. Dichiarati assorbiti gli altri motivi, la sentenza della Corte d'appello di Bologna viene cassata con rinvio alla medesima Corte, in diversa composizione, affinché valuti d'ufficio la eventuale nullità/vessatorietà della clausola penale alla luce della disciplina consumeristica e dei principi affermati dalla CGUE. Il giudice di rinvio dovrà anche provvedere sulle spese del giudizio di rinvio pregiudiziale davanti alla CGUE e del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1384 c.c.

  La riduzione giudiziale della clausola penale per eccessività non esaurisce il controllo sulla validità della clausola quando il rapporto sia tra professionista e consumatore; resta possibile il rilievo officioso della nullità di protezione per abusività.

• art. 1341 c.c.

  Le clausole penali, in quanto tali, non sono normalmente ricomprese tra le clausole vessatorie soggette a specifica approvazione; tuttavia, nei contratti consumeristici, può operare la disciplina speciale sulle clausole abusive.

• art. 33, secondo comma, lett. f), d.lgs. n. 206/2005

  È clausola vessatoria, in ambito consumeristico, quella che impone al consumatore, in caso di inadempimento, il pagamento di una somma manifestamente eccessiva.

• art. 36, primo e terzo comma, d.lgs. n. 206/2005

  La nullità delle clausole abusive opera a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere che il giudice avrebbe dovuto rilevare d'ufficio la nullità della clausola abusiva nel rispetto del contraddittorio.

• art. 820 c.p.c.

  Evocato nella fase arbitrale per il termine decadenziale di decisione del lodo rituale, poi superato dalla successiva evoluzione del giudizio.

• art. 828 c.p.c.

  Norma base dell'impugnazione del lodo arbitrale per nullità.

• art. 2932 c.c.

  Invocato inizialmente per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare, una volta contestata la validità del lodo arbitrale.

• art. 378 c.p.c.

  primo comma; secondo comma

  Norma relativa al deposito di memorie nel giudizio di cassazione e nel procedimento in pubblica udienza.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita immobiliare concluso tra professionista e consumatore, una clausola che attribuisca al venditore la ritenzione di acconti o di una somma determinata in caso di inadempimento del promissario acquirente è sottoposta non solo al controllo di riduzione ex art. 1384 c.c., ma anche alla verifica officiosa della sua eventuale abusività ai sensi della disciplina consumeristica.
• La precedente riduzione giudiziale della penale e il giudicato implicito formatosi sulla sua applicazione non impediscono, nel giudizio di rinvio, il rilievo d'ufficio della nullità di protezione della clausola se la questione attiene a un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi tra professionista e consumatore e risulta pacificamente dagli atti.
• Nel giudizio di legittimità il controllo officioso sulla clausola abusiva è consentito solo quando la qualità di professionista e consumatore, nonché gli elementi rilevanti per valutare l'abusività, emergano inequivocamente dagli atti, non potendo la Corte svolgere accertamenti istruttori.
• La clausola penale o assimilata può essere ridotta per eccessività secondo l'art. 1384 c.c., ma tale riduzione non sana l'eventuale nullità di protezione derivante dal suo carattere manifestamente squilibrato in un contratto B2C.
• Nei contratti tra professionista e consumatore, la disciplina sulle clausole abusive prevale, quanto alla tutela della parte debole, sulle preclusioni processuali ordinarie, purché non sia richiesto al giudice di compiere accertamenti di fatto non consentiti in sede di legittimità.

Come è indicizzato