Cassazione Civile, Ordinanza n. 23294/2026 del 15/07/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un avviso di accertamento catastale con cui l'amministrazione aveva rettificato il classamento di un immobile a destinazione commerciale, dichiarato dal contribuente mediante DOCFA con rendita pari a euro 5.278,00 e rideterminato dall'ufficio in euro 17.100,00. In primo grado la CTP aveva accolto solo in parte il ricorso, fissando la rendita in euro 7.359,88; la CTR aveva confermato la decisione, ritenendo corretta la stima effettuata con riferimento a prezziari di massima di altri uffici provinciali e a valori di mercato, nonostante l'ufficio avesse invece valorizzato i dati OMI e il valore di acquisto/successione del bene. Con l'unico motivo di ricorso, l'Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione delle norme sul classamento degli immobili a destinazione speciale, sostenendo che per un immobile del genere fosse necessaria la stima diretta e che il giudice di merito avesse impropriamente applicato una media di valori unitari dei costi di costruzione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il motivo. Ha affermato che per gli immobili a destinazione speciale e particolare censiti nei gruppi D ed E la rendita catastale va determinata con stima diretta per singola unità, anche mediante procedimento indiretto fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, con adeguato coefficiente di riduzione per lo stato attuale del bene. Nel caso concreto la CTR si è attenuta a tali criteri, valorizzando il valore di mercato desunto da prezziari di massima, confrontandolo con il valore di acquisto e con quello dichiarato in successione, e considerando la vetustà e le criticità dell'immobile risalente al 1962. La Corte ha inoltre ribadito che i valori OMI non costituiscono prova del valore venale in comune commercio, ma solo indicazioni di massima da integrare con ulteriori elementi. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con attestazione dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  violazione e falsa applicazione

  norma processuale invocata per denunciare errori di diritto nella sentenza impugnata.

• r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, art. 10

  La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici... è determinata con stima diretta per ogni singola unità

  per gli immobili a destinazione speciale la rendita si determina con stima diretta e non con il sistema tariffario ordinario.

• legge 11 agosto 1939, n. 1249

  convertito, con modificazioni

  norma di conversione del r.d.l. n. 652/1939 richiamata quale base del sistema catastale degli immobili speciali.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 8

  La classificazione non si esegue...

  le unità immobiliari a destinazione speciale o con caratteristiche singolari non si classificano secondo il sistema ordinario delle categorie e classi.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 30

  Le tariffe non si determinano... Tuttavia la rendita catastale... si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità

  anche quando non vi è classificazione tariffaria, la rendita va comunque accertata con stima diretta.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, artt. 15-26

  richiamati come disciplina del procedimento diretto di stima catastale.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, artt. 27-30

  richiamati come disciplina del procedimento indiretto di stima catastale.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-bis

  base del contributo unificato ulteriormente dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Per gli immobili urbani a destinazione speciale o particolare censiti nei gruppi D ed E la rendita catastale va determinata con stima diretta della singola unità, non con il sistema tariffario ordinario.
• La stima diretta può essere compiuta sia con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, sia con procedimento indiretto, basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, purché si tenga conto dello stato attuale del bene mediante adeguata riduzione.
• Nel giudizio sul classamento catastale il giudice di merito può utilizzare prezziari di massima o altri parametri estimativi come elementi di riferimento, purché la valutazione sia complessiva e coerente con le caratteristiche concrete dell'immobile.
• I valori OMI non hanno valore di prova piena del valore venale del bene, ma costituiscono meri dati orientativi di massima che devono essere corroborati da ulteriori elementi indiziari o probatori.
• Nella determinazione della rendita di un immobile speciale assumono rilievo anche la vetustà, le criticità costruttive e gli altri elementi oggettivi che incidono sul valore di mercato.

Come è indicizzato