Cassazione Civile, Ordinanza n. 11531/2026 del 28/04/2026

Esito

La controversia

L’ente proprietario di un complesso immobiliare denominato "Casa di riposo San Giuseppe" aveva presentato dichiarazione DOCFA dopo lavori di ristrutturazione edilizia, indicando una variazione catastale per diversa distribuzione interna. L’ufficio aveva rettificato il classamento da B/2 a D/4, con forte aumento della rendita catastale, ritenendo la struttura riconducibile a una casa di cura con scopo di lucro. Il contenzioso era stato deciso nei gradi di merito in senso favorevole al contribuente. In cassazione l’Agenzia delle Entrate denunciava, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione del d.P.R. n. 1142 del 1949 e del R.D. n. 652 del 1939, sostenendo in sostanza l’illegittimità del classamento in categoria D/4 e la necessità di valorizzare la concreta destinazione dell’immobile come struttura a fini di lucro.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura dell’Agenzia perché il classamento catastale deve essere effettuato secondo criteri oggettivi, con riferimento alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche strutturali dell’immobile, non al concreto uso o alla qualità soggettiva del proprietario. Nel caso di specie il giudice di merito aveva accertato che la struttura, per caratteristiche intrinseche, era destinata a residenza per anziani e che non vi erano elementi per qualificarla come struttura commerciale o con scopo di lucro; il richiamo al carattere non lucrativo dell’ente costituiva solo un argomento rafforzativo. Le spese sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La censura in cassazione è stata proposta per violazione di legge, ma la Corte ha rilevato che il motivo, pur formalmente inquadrato come violazione normativa, contestava in sostanza la valutazione del classamento catastale operata dal giudice di merito.

• d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 61

  "il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito"

  Il classamento va fatto in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare al momento del classamento, con riferimento alle potenzialità di utilizzo e ai confronti con unità tipo.

• d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 62

  "La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare"

  La destinazione ordinaria si determina secondo le prevalenti consuetudini locali e le caratteristiche costruttive del bene, non in base al concreto uso contingente.

• d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 8

  La Corte richiama la norma per ricordare che la categoria D riguarda immobili a destinazione speciale, industriale e commerciale, non suscettibili di diversa destinazione se non mediante radicali trasformazioni.

• R.D. n. 652 del 1939

  Richiamato dall’Agenzia insieme al d.P.R. n. 1142 del 1949 come fonte della disciplina catastale, senza una specifica autonoma interpretazione nel dispositivo motivazionale.

Massime di principio

• Il classamento catastale di un immobile deve essere compiuto secondo una prospettiva oggettiva, riferita alle caratteristiche costruttive e tipologiche del bene, e non al concreto utilizzo che ne faccia il proprietario o il detentore.
• La destinazione ordinaria di un’unità immobiliare si accerta con riguardo alle prevalenti consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive dell’immobile, considerando le sue potenzialità di impiego purché non contrastino con la disciplina urbanistica.
• Quando un immobile presenta caratteristiche strutturali riconducibili a una determinata categoria catastale, il fatto che in concreto sia adibito a un’attività diversa non è di per sé decisivo, potendo al più costituire un elemento rafforzativo.
• Per le categorie catastali speciali, la verifica dell’eventuale scopo di lucro deve essere condotta in modo oggettivato, desumendolo dalle caratteristiche strutturali e funzionali del bene, non dalla sola natura soggettiva dell’intestatario o dell’ente utilizzatore.
• In sede di legittimità, la censura che formalmente deduca violazione di legge non può risolversi in una contestazione del mero apprezzamento di fatto compiuto dal giudice di merito sul classamento e sulle caratteristiche dell’immobile.

Come è indicizzato