Sentenza n. 1493/2026 - Salerno, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente esercitava l'attività di casa vacanza in più appartamenti, per complessive dieci camere e venticinque posti letto. Il Comune ha vietato la prosecuzione dell'attività ritenendo, quanto a due unità immobiliari, cessati i contratti di comodato e, quanto alle altre, insussistente o comunque non dimostrata la disponibilità giuridica degli immobili: un'unità risultava venduta a un soggetto che vi aveva stabilito la residenza familiare, mentre un'altra risultava di proprietà del padre della ricorrente. La ricorrente ha dedotto violazione di legge, eccesso di potere, carenza di istruttoria e travisamento dei fatti. In particolare, ha sostenuto che il contratto di comodato relativo all'unità di proprietà del padre era stato rinnovato e registrato il 22 giugno 2026 e che i contratti relativi alle due ulteriori unità erano ancora validi ed efficaci, essendo stata soltanto avviata dalla proprietaria un'azione diretta a ottenerne la risoluzione. Ha inoltre dichiarato di non avere interesse alla controversia limitatamente all'unità già venduta e utilizzata dal nuovo proprietario come abitazione familiare.

La decisione

Il Collegio ha rilevato l'inammissibilità, per difetto di interesse, della domanda riferita all'unità immobiliare già venduta e non più utilizzata per l'attività di casa vacanza. Per il resto, ha accolto il ricorso. Quanto all'unità di proprietà del padre della ricorrente, il contratto di comodato rinnovato e registrato costituiva, allo stato degli atti, titolo idoneo all'esercizio dell'attività; il Comune non aveva adeguatamente considerato tale elemento, incorrendo in difetto di motivazione e di istruttoria. Quanto alle due unità interessate dai contratti di comodato, il giudice ha ritenuto che l'azione di risoluzione, in assenza di clausola risolutiva espressa o termine finale, abbia natura costitutiva e produca l'effetto solutorio soltanto con la sentenza di accoglimento di primo grado, salvo provvedimenti cautelari del giudice civile. Poiché risultava soltanto avviata la mediazione obbligatoria e non era intervenuta alcuna pronuncia civile di risoluzione o misura cautelare, i comodati dovevano considerarsi ancora validi ed efficaci. Il Comune aveva quindi fondato il divieto su un presupposto non accertato e non aveva chiarito adeguatamente le ragioni del proprio provvedimento. Il provvedimento impugnato è stato annullato. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 60 c.p.a.

  SENTITE le stesse parti ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm.

  La controversia è stata definita con sentenza in forma semplificata nella camera di consiglio fissata per la fase cautelare, dopo aver sentito le parti.

Massime di principio

• In assenza di una clausola risolutiva espressa o di un termine finale, l'azione di risoluzione contrattuale ha natura costitutiva; pertanto, il contratto continua a produrre i suoi effetti fino alla sentenza di accoglimento, salvo che il giudice civile disponga anteriormente una misura cautelare idonea a sospenderne gli effetti.
• L'amministrazione non può vietare la prosecuzione di un'attività ricettiva assumendo come già cessato un contratto di comodato sulla base del solo avvio di una mediazione obbligatoria o di un'azione giudiziale di risoluzione, in assenza di una pronuncia civile o di altro titolo giuridico che abbia effettivamente prodotto la cessazione del rapporto.
• Il provvedimento che incide sulla prosecuzione di un'attività economica è illegittimo per difetto di motivazione e di istruttoria quando non considera un contratto di comodato rinnovato e registrato, idoneo a costituire il titolo di disponibilità dell'immobile necessario per l'esercizio dell'attività.
• La domanda di annullamento è inammissibile per difetto di interesse limitatamente alla parte dell'atto riferita a un immobile non più utilizzato dal ricorrente per l'attività contestata e ormai destinato alla residenza del nuovo proprietario.

Come è indicizzato