Cassazione Civile, Sentenza n. 20993/2025 del 23/07/2025

Esito

La controversia

Ricorso articolato in otto motivi (numerati 12,14,15,16,17,18,19,20) contro la sentenza della Corte d'appello di Trieste, per contestata violazione e falsa applicazione di norme sull'interpretazione del contratto (artt. 1362, 1363, 1369 c.c.) e sull'applicazione dell'art. 1117 c.c.; la ricorrente sosteneva che, dal contratto di compravendita del 30/07/1980, dalla relativa trascrizione e dalla scheda catastale del 01/07/1980, risultasse che le scale e il pianerottolo fossero di proprietà esclusiva e non condominiale, perciò la Corte d'appello avrebbe errato nel ritenere la loro condominialità e nel condannare la ricorrente a rimborsare spese per € 633,73.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che la questione della titolarità delle scale e del pianerottolo fosse stata decisa solo come fatto costitutivo della domanda del Condominio (rimborso spese) e non come accertamento idoneo a produrre efficacia di giudicato sulla proprietà. Pertanto le censure sull'interpretazione del contratto non risultano decisive per la cassazione. La Corte ha confermato il principio secondo cui scale e pianerottoli sono presumibilmente parti comuni ex art. 1117 c.c., salvo titolo chiaro e inequivoco contrario, e ha posto l'onere della prova della esclusività a carico di chi la pretende. La ricorrente è stata condannata a rimborsare le spese di cassazione al controricorrente per complessivi € 1.300,00 e sussistono i presupposti per un ulteriore versamento a titolo di contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Ampia operatività della presunzione di condominialità per scale e pianerottoli; tali parti sono comuni salvo titolo originario chiaro ed inequivoco che riservi la proprietà esclusiva a favore dell'originario proprietario e dei suoi aventi causa. Il giudice del merito valuta le caratteristiche strutturali e funzionali per applicare la presunzione.

• art. 34 c.p.c.

  Perché un accertamento incidentale produca efficacia di giudicato che incida sui diritti reali occorre che una delle parti abbia formulato esplicita domanda ai sensi dell'art. 34 c.p.c.; in assenza di tale domanda l'accertamento incidentale resta funzionale alla decisione del processo e non vincola terzi condomini né ha efficacia autonoma.

• art. 1131 c.c.

  Richiamato per la rappresentanza del condominio dall'amministratore: il giudizio tra condominio e singolo condomino che investe diritti reali comuni può esaurirsi senza estendere efficacia di giudicato ai terzi condomini se non vi è lomministrato intervento/litisconsorzio necessario.

• art. 1362 c.c.

  Regola sull'interpretazione del contratto: i motivi del ricorso che invocano interpretazioni letterali o funzionali del contratto non sono decisivi quando la questione della proprietà è stata trattata solo in via incidentale e non è stata chiesta la pronuncia con efficacia di giudicato.

• art. 1363 c.c.

  Richiamata insieme alle regole interpretative: non può essere impugnata con successo l'interpretazione del contratto dai giudici di merito se l'oggetto dell'accertamento era meramente incidentale e la ricorrente non ha fornito la prova chiara ed univoca della riserva di esclusività.

• art. 1369 c.c.

  Criterio di interpretazione funzionale: la Corte osserva che anche l'interpretazione funzionale del contratto non supera la presunzione di condominialità ove non emerga dal titolo originario una volontà chiara di attribuire l'esclusività delle parti comuni.

• art. 132 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente per vizio di motivazione; la Corte non ha ritenuto la motivazione della sentenza impugnata assente o contraddittoria in modo da porre la sentenza sotto i requisiti di nullità lamentati, soprattutto perché la questione di proprietà non era decisiva ai fini del giudizio di cassazione.

• art. 111 Cost.

  Citato dalla ricorrente in relazione al principio del giusto processo/motivazione; la Corte non ha ritenuto prospettata una violazione che giustifichi la cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Disposto l'ulteriore pagamento del contributo unificato previsto per l'impugnazione se dovuto; la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per tale versamento da parte della ricorrente.

• Cass. Sez. Un. n. 6477 del 2024 (precedente giurisprudenziale)

  Richiamata in relazione all'eccezione procedurale sull'omessa sottoscrizione della copia notificata del ricorso: la ricorrente ha abbandonato tale eccezione alla luce del principio espresso dal precedente.

Massime di principio

• Le scale e i pianerottoli sono presumibilmente parti comuni (art. 1117 c.c.); per superare tale presunzione è necessario un titolo originario chiaro e inequivoco che dimostri la riserva di esclusività.
• In una causa tra condominio e singolo condomino, un accertamento sulla titolarità di parti dell'edificio svolto solo come fatto costitutivo della domanda principale ha efficacia limitata e non crea giudicato opposto ai terzi condomini salvo espressa domanda incidentale ai sensi dell'art. 34 c.p.c.
• Chi afferma l'esclusività di una porzione immobiliare ha l'onere di provarla con titolo idoneo; critiche interpretative del contratto non bastano se la questione è incidentale e non determinante per il giudicato.
• Le regole di interpretazione del contratto (artt. 1362, 1363, 1369 c.c.) non prevalgono sulla presunzione di condominialità se dal titolo originario non emerge una volontà chiara e univoca di esclusività.
• Per ottenere una pronuncia che incida stabilmente sui diritti reali di tutti i condomini è necessario formulare espressa domanda con efficacia di giudicato o chiamare in causa tutti i condomini quando la decisione concerne diritti reali che li riguardano.