Cassazione Civile, Sentenza n. 20807/2025 del 23/07/2025

Esito

La controversia

Accertamento del confine tra fondi e contestuale pretesa di arretramento/demolizione di opere ritenute usurpative (sporto di gronda, nuova costruzione nella corte, rivendicazione di una grotta sotterranea), nonché questioni accessorie su usucapione, distanze e regolarità di luci e sopraelevazioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato fondate due censure proposte dal ricorrente (7° e 8° motivo) e ha rigettato o dichiarato inammissibili le restanti censure. In particolare la Corte ha ritenuto errata la valutazione dei giudici di merito con riferimento all'applicabilità della tolleranza del 2% prevista dall'abrogato art. 34, comma 2-ter, D.P.R. n. 380/2001 (oggi art. 34‑bis) nei rapporti tra privati, affermando che tale disposizione attiene ai rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione e non può essere usata per legittimare, nei rapporti privatistici, sopraelevazioni o difformità edilizie. Inoltre la Corte ha ritenuto fondata la censura relativa alle aperture (luci) sul fondo vicino: i giudici di merito non hanno adeguatamente verificato la conformità delle luci alle prescrizioni dell'art. 901 c.c. e non hanno adottato i necessari provvedimenti di regolarizzazione (ex art. 902 c.c.) quando le luci risultassero non idonee a garantire aria e luce senza alloware la prospectio/inspectio. Per tali parti la sentenza impugnata è stata annullata (in parte) e la causa rimessa al giudice di merito per nuovo esame conforme ai principi indicati; per il resto la sentenza impugnata è stata confermata.

Norme richiamate

• art. 950 cod. civ.

  Norma richiamata quale base dell'actio finium regundorum (regolamento dei confini); la Corte ricorda che l'interpretazione della domanda spettava al giudice del merito e non alla Cassazione.

• art. 873 cod. civ.

  Richiamato in relazione a distanze e opere realizzate vicino al confine; utilizzato per valutare le pretese relative a muri, scannafosso e opere edilizie sui confini.

• art. 887 cod. civ.

  Parte della disciplina delle vicende di confine e delle opere su confine; richiamato nelle censure ma senza modifiche interpretative particolari dalla Corte.

• art. 901 cod. civ.

  "le luci che si aprono sul fondo del vicino devono: 1) essere munite di un'inferriata idonea...; 2) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo...; 3) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino..."

  La Corte ricorda che le luci devono rispettare i requisiti di legge; se risultano inidonee a garantire luce e aria senza permettere veduta, il giudice deve disporre la regolarizzazione (anche mediante sopraelevazione interna) ex art. 902 c.c., e non può limitarsi ad accettare soluzioni formali (inferriate, vetri opachi) che non impediscono la prospectio/inspectio.

• art. 902 cod. civ.

  Norma di rimando: il vicino può chiedere la regolarizzazione della luce irregolare; la Corte richiede l'applicazione pratica di tale rimedio quando necessario.

• comma 2-ter dell'art. 34 D.P.R. n. 380/2001 (abrogato) e art. 34‑bis D.P.R.

  "ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali" / "il mancato rispetto... non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento..."

  La Corte interpreta queste disposizioni come norme che disciplinano la conformità dell'opera alla normativa edilizia e le relative sanzioni amministrative (rapporto privato-p.a.), escludendone l'applicabilità diretta per giustificare difformità o sopraelevazioni nei rapporti esclusivamente privatistici tra proprietari.

• Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale di L'Aquila (artt. 55, 56, 57)

  Richiamate nella censura sul tema delle tolleranze e delle distanze urbanistiche; la Corte ha valutato tali richiamo ma ha ribadito la distinzione tra profili amministrativi e rapporti privatistici.

• art. 111 Cost.

  Richiamato in riferimento al diritto ad una giurisdizione effettiva e alla motivazione delle sentenze; utilizzato nelle censure di legittimità.

• art. 360 c.p.c. (commi 1 nn. 3,4,5)

  Norme processuali richiamate per inquadrare i motivi di ricorso per cassazione: violazione di legge (n.3), motivazione apparente/nullità (n.4) e travisamento/omesso esame di fatto decisivo (n.5). La Corte ha disatteso molte censure per difetto di specificazione o per il principio della "doppia conforme".

• art. 366 c.p.c. (n.4 primo comma)

  Richiesta di specificazione nel ricorso delle norme ritenute violate e del nesso con le affermazioni della sentenza; la Corte ha censurato più ricorsi per carenza di tale indicazione.

Massime di principio

• In causa di confini l'interpretazione della domanda (petitum) è rimessa al giudice di merito: la Cassazione interviene solo per errori che alterino il senso letterale o sostanziale della domanda o per nullità processuali evidenti.
• In presenza di perizie tecniche discordanti il giudice di merito può scegliere quale relazione ritenere più attendibile, purché motivi adeguatamente la scelta; in cassazione chi impugna deve indicare le differenze fattuali tra primo e secondo grado (regola della "doppia conforme") per rendere ammissibile il motivo che invoca travisamento della prova.
• Le mappe catastali possono essere usate come criterio sussidiario per determinare il confine quando gli elementi di rilevazione siano assenti o ritenuti inidonei dal giudice; la parte che contesta l'uso del catasto deve indicare elementi alternativi specifici che giustifichino diversa identificazione.
• Le norme sulle tolleranze costruttive (2%) contenute nel D.P.R. n. 380/2001 e nell'art. 34-bis hanno efficacia essenzialmente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione (profili sanzionatori/edilizi) e non possono automaticamente legittimare, nei rapporti tra privati, opere che violino i diritti altrui; in un giudizio privatistico il rispetto dei parametri urbanistici non esclude di per sé il sindacato sul rapporto di vicinato o sul diritto di proprietà altrui.
• Le aperture sul fondo altrui devono rispettare i requisiti di art. 901 c.c.; se una luce è in concreto inidonea a garantire aria e luce senza consentire la veduta, il giudice deve disporre la regolarizzazione (art. 902 c.c.), anche mediante misure costruttive (es. sopraelevazione interna), e non può limitarsi ad accettare soluzioni formali quali inferriate o vetri opachi se queste non eliminano la prospectio/inspectio.
• I vizi di motivazione dedotti in cassazione sono rilevabili soltanto se costituiscono anomalie gravi (mancanza assoluta di motivi, contraddizioni insanabili, motivazione incomprensibile); il semplice dissenso sulla valutazione del merito o la richiesta di più ampia spiegazione delle scelte non è sufficiente.
• Chi propone ricorso per cassazione deve rispettare i requisiti di specificazione previsti dall'art. 366 c.p.c.: indicare le norme ritenute violate, il contenuto precettivo e il nesso con le affermazioni della sentenza impugnata; l'omissione può determinare l'inammissibilità del motivo.