Cassazione Civile, Ordinanza n. 18545/2024 del 08/07/2024

Esito

La controversia

Una società promissaria acquirente aveva agito per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. sulla base di un preliminare avente ad oggetto sette appartamenti e sette box in un fabbricato in costruzione. I giudici di merito avevano disposto il trasferimento di un numero minore di appartamenti, collocati su un piano diverso rispetto a quello risultante dalla planimetria allegata al preliminare, oltre alla restituzione di una parte del prezzo corrisposto, in ragione della minore superficie degli immobili rispetto a quanto pattuito. La società promittente venditrice ha ricorso per cassazione deducendo che la Corte d'appello aveva erroneamente confermato il trasferimento coattivo di immobili diversi da quelli promessi in vendita, senza che ciò potesse giustificarsi invocando una clausola di varianza del preliminare; in memoria ha meglio precisato che si trattava di falsa applicazione dell'art. 2932 c.c. a un bene insufficiente determinato o non determinabile, privo di adeguati parametri di edificabilità, collocazione e dimensione.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che il principio giurisprudenziale che consente l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. in presenza di mere difformità non sostanziali, incidenti solo sul valore del bene, non fosse applicabile al caso concreto, perché qui era incisa l'identità stessa del bene: non solo il numero degli appartamenti trasferiti era inferiore, ma gli immobili erano ubicati su un piano diverso, rispetto a quello previsto nel preliminare e persino non ancora esistente al momento del contratto. Ha inoltre chiarito che la clausola di varianza del preliminare autorizzava modifiche o mutamenti del fabbricato a favore della parte venditrice, ma non poteva essere letta come attribuzione al promissario acquirente della libertà di scegliere beni diversi da quelli pattuiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto presuppone la sostanziale identità tra bene promesso e bene trasferito; la sentenza che tiene luogo del definitivo non può introdurre modifiche dell'assetto di interessi pattuito nel preliminare.

Massime di principio

• L'azione ex art. 2932 c.c. è ammissibile solo quando il bene da trasferire, pur con eventuali difformità non essenziali, resti sostanzialmente identico a quello oggetto del preliminare; non è invece utilizzabile per trasferire un bene oggettivamente diverso.
• Le difformità che incidono soltanto sul valore o sulla qualità del bene non precludono l'esecuzione in forma specifica, potendo eventualmente essere compensate con la riduzione del prezzo o con l'eliminazione delle difformità; se però viene alterata l'identità essenziale del bene, la tutela ex art. 2932 c.c. non può essere accolta.
• Una clausola che autorizzi il promittente venditore a effettuare modifiche al fabbricato in costruzione non vale, di per sé, a rendere indeterminato il bene promesso né a consentire il trasferimento di immobili diversi da quelli pattuiti nel preliminare.
• La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. deve riprodurre il medesimo assetto di interessi previsto nel preliminare, senza possibilità di attribuire al giudice il potere di scegliere o sostituire l'oggetto del definitivo.

Come è indicizzato