Cassazione Civile, Ordinanza n. 18485/2024 del 08/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione non abitativa avente ad oggetto un immobile destinato a campo di calcio. La locatrice aveva intimato sfratto per morosità, deducendo il mancato pagamento di più mensilità del canone; la conduttrice aveva resistito sostenendo, da un lato, che la pretesa fosse in parte coperta da giudicato per effetto di un precedente giudizio tra le stesse parti e, dall'altro, che la sospensione del pagamento fosse giustificata dall'inadempimento della locatrice, poiché l'immobile sarebbe stato privo di agibilità e avrebbe richiesto rilevanti lavori di messa in sicurezza e ammodernamento eseguiti dalla conduttrice a proprie spese. In cassazione la conduttrice ha articolato due motivi: con il primo ha denunciato la violazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria, sostenendo che il primo incontro non si fosse tradotto in una mediazione effettiva e che la condizione di procedibilità non fosse stata rispettata; con il secondo ha censurato la valutazione della gravità del proprio inadempimento, deducendo violazione degli artt. 1455, 1460 e 1375 c.c. e dell'art. 112 c.p.c., per non avere la Corte d'appello considerato adeguatamente i pretesi inadempimenti della locatrice, i lavori eseguiti dalla conduttrice e la presunta carenza di agibilità dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che la condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria è soddisfatta con l'avvio della procedura e la comparizione delle parti al primo incontro, all'esito del quale esse possono legittimamente dichiarare di non voler proseguire, senza che sia necessaria una mediazione "effettiva" oltre il primo incontro informativo. Ha dichiarato inammissibile e comunque infondato il secondo motivo, rilevando che la censura evocava in modo generico l'art. 112 c.p.c. e mirava sostanzialmente a ottenere una nuova valutazione del merito; nel merito, ha confermato che il giudice d'appello aveva correttamente apprezzato la prevalenza dell'inadempimento della conduttrice, la non rilevanza, ai fini dell'eccezione di inadempimento, dei dedotti lavori e della pretesa indennità per miglioramenti non ancora definitivamente accertata, nonché l'irrilevanza della mancanza di agibilità in assenza di una specifica pattuizione che facesse gravare sul locatore tale rischio. La ricorrente è stata condannata alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• d.l. 21 giugno 2013, n. 69

  Richiamato per la disciplina della mediazione obbligatoria in materia di condizione di procedibilità.

• L. 9 agosto 2013, n. 98

  Norma di conversione del decreto-legge sulla mediazione obbligatoria.

• d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5, comma 1-bis

  La Corte ribadisce che la condizione di procedibilità si considera soddisfatta con l'avvio della mediazione e la comparizione al primo incontro, anche se le parti dichiarano di non voler proseguire.

• d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 8

  Interpretato nel senso che la mediazione obbligatoria non richiede un'attività conciliativa ulteriore e pienamente effettiva oltre il primo incontro.

• art. 658 c.p.c.

  Base dell'intimazione di sfratto per morosità azionata dalla locatrice.

• art. 447-bis c.p.c.

  Richiamato per il precedente giudizio relativo al rapporto di locazione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro formale del secondo motivo di ricorso per dedotta violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Richiamato in tema di specifica indicazione degli atti e dei documenti posti a fondamento della censura.

• art. 112 c.p.c.

  La censura era generica; la Corte rileva che non viene chiarito in cosa si sarebbe concretata la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1455 c.c.

  Applicato per valutare la non scarsa importanza dell'inadempimento della conduttrice e la conseguente risoluzione del contratto.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento è stata ritenuta non giustificata, perché i dedotti inadempimenti della locatrice non erano idonei a legittimare l'omesso pagamento integrale del canone.

• art. 1375 c.c.

  La Corte ha escluso la violazione della buona fede da parte della locatrice e ha invece valorizzato la condotta della conduttrice come contraria a correttezza.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata comparativamente nel contesto del rapporto, ma tale apprezzamento resta riservato al giudice di merito se congruamente motivato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel procedimento di mediazione obbligatoria, la condizione di procedibilità deve ritenersi soddisfatta con la comparizione delle parti al primo incontro davanti al mediatore e con l'avvio formale della procedura, non essendo necessario che la mediazione prosegua oltre qualora una o entrambe le parti dichiarino di non voler andare avanti.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento nei contratti sinallagmatici richiede un apprezzamento comparativo del comportamento complessivo delle parti e dell'incidenza concreta delle rispettive violazioni sull'equilibrio del rapporto, ma tale giudizio di merito è insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua.
• L'eccezione di inadempimento non può giustificare l'omesso pagamento del corrispettivo quando il dedotto controinadempimento dell'altra parte si fondi su pretese creditorie non definitivamente accertate o comunque non idonee, in concreto, a legittimare la sospensione integrale della prestazione dovuta.
• Nei contratti di locazione ad uso diverso, la mancanza di agibilità o l'inidoneità del bene all'uso convenuto non comportano automaticamente responsabilità del locatore se non vi è una specifica pattuizione che faccia gravare su di lui l'obbligo di garantire determinate autorizzazioni o caratteristiche tecniche per l'attività esercitata dal conduttore.
• La censura di violazione dell'art. 112 c.p.c. deve indicare con precisione il vizio lamentato; non è ammissibile trasformarla in una richiesta di rivalutazione del merito mediante la mera riproposizione di circostanze fattuali.
• In presenza di un precedente giudicato su determinate somme o capi di domanda, la reiterazione della medesima pretesa può essere paralizzata, ma resta autonomamente valutabile un diverso inadempimento successivo e distinto rispetto a quello già esaminato.

Come è indicizzato