Cassazione Civile, Ordinanza n. 31564/2025 del 03/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasceva dalla domanda proposta da un proprietario confinante per ottenere la demolizione di un solaio di copertura di autorimessa, realizzato sul fondo vicino, ritenuto fuori terra e in violazione delle distanze legali tra costruzioni. Il manufatto era stato edificato nell'ambito di un intervento di nuova costruzione eseguito dalla società convenuta su base di concessione edilizia e successive varianti. In primo grado la domanda era stata rigettata; in appello il rigetto era stato confermato, ma con diversa motivazione: la Corte territoriale aveva ritenuto non provata la quota del piano di campagna originario, preesistente all'edificazione, e quindi non dimostrato che il manufatto fosse una costruzione fuori terra soggetta alle distanze. Con il ricorso per cassazione il soccombente deduceva: 1) violazione degli artt. 872 e 873 c.c. per avere la Corte d'appello applicato erroneamente la disciplina locale e il verbale comunale; 2) falsa applicazione dell'art. 130 del regolamento edilizio comunale, sostenendo che esso valeva solo verso la strada pubblica e non verso il confine con proprietà privata; 3) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 116 c.p.c., oltre a contraddittorietà della decisione, per avere escluso la prova della quota originaria del piano di campagna nonostante la documentazione e la CTU; 4) ulteriore violazione dell'art. 2697 c.c. per avere utilizzato la quota indicata nel verbale postumo del 25.6.2004 invece di quella risultante dal progetto ante operam; 5) violazione degli artt. 112 e 116 c.p.c. per omessa valutazione della pretesa abusività del manufatto e della sua conformità urbanistica.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo, il secondo e il quarto motivo perché non si confrontavano con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che non aveva fondato il rigetto sulla deroga locale all'art. 873 c.c., ma sulla ritenuta mancata prova della quota del piano di campagna originario. Ha accolto, nei limiti della dedotta censura di omesso esame di fatto decisivo, il terzo motivo, rilevando che la Corte d'appello aveva omesso di valutare un dato documentale decisivo già presente agli atti: la quota del piano di campagna preesistente, corrispondente all'imposta del preesistente cinema demolito, risultante dal progetto ante operam e richiamata dal CTU. Ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda valutando correttamente il dato documentale acquisito e provvedere anche sulle spese. Il quinto motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 872 c.c.

  richiamato come norma in tema di conseguenze della violazione delle distanze legali, ma i motivi che lo evocavano sono stati ritenuti non pertinenti alla reale ratio della decisione impugnata

• art. 873 c.c.

  disposizione sulle distanze tra costruzioni; la Corte ribadisce che il giudizio doveva essere risolto verificando se il manufatto fosse o meno una costruzione fuori terra rispetto al piano di campagna originario

• art. 130 regolamento edilizio del Comune di Pomezia

  non è stata ritenuta dalla Corte d'appello, né dalla Cassazione nel vaglio dei motivi, una norma idonea a derogare in generale alla disciplina codicistica tra fondi privati; la Cassazione censura però i motivi che presumevano una simile ratio nella sentenza impugnata

• art. 2697 c.c.

  la Corte evidenzia che la parte che agiva per la riduzione in pristino doveva provare la quota del piano di campagna originario; tuttavia la decisione impugnata è stata cassata perché ha omesso di valutare un documento già acquisito e decisivo

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nei motivi come parametro di censura della valutazione delle prove; la Corte non accoglie le doglianze sul punto se non nei limiti dell'omesso esame del fatto decisivo

• art. 112 c.p.c.

  invocato per omessa pronuncia sulla conformità urbanistica e abusività del manufatto; motivo assorbito dall'accoglimento del terzo

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  usato per le censure di violazione di legge; la Corte distingue però le doglianze effettivamente di diritto da quelle che, nella sostanza, miravano a contestare il fatto decisivo

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  la Corte riqualifica il terzo motivo come censura di omesso esame di un fatto storico decisivo

• art. 366 n. 3 c.p.c.

  richiamato per respingere l'eccezione di inammissibilità per asserito difetto di esposizione dei fatti

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito delle memorie in prossimità dell'adunanza camerale

• art. 348 ter c.p.c.

  richiamato per escludere la preclusione da doppia conforme, poiché le ricostruzioni in fatto di primo e secondo grado non coincidevano

• art. 2932 c.c.

  menzionato solo nella tassonomia? no, non nel testo; non inserito

Massime di principio

• Nel giudizio per violazione delle distanze legali, il parametro decisivo per stabilire se un'opera sia soggetta alla disciplina codicistica è il suo rapporto con il piano di campagna originario: sono sottratte alle distanze soltanto le costruzioni completamente interrate rispetto a quel piano.
• L'onere di provare i fatti costitutivi della domanda o dell'eccezione grava sulla parte che li allega; tuttavia il giudice non può ignorare un documento già acquisito agli atti e decisivo per la ricostruzione del fatto storico controverso.
• La decisione che presupponga, per il rigetto della domanda, una mancata prova del fatto decisivo deve confrontarsi con la documentazione e con gli accertamenti tecnici già compiuti; l'omesso esame di un fatto storico decisivo integra vizio denunciabile in cassazione.
• Quando la sentenza impugnata ha deciso sulla base di una ratio diversa da quella prospettata nei motivi di ricorso, le censure che si limitano a contestare la motivazione della decisione di primo grado sono inammissibili perché non si confrontano con la reale motivazione della sentenza d'appello.
• Un regolamento edilizio locale o un verbale tecnico comunale non possono essere invocati automaticamente come deroga generale alle distanze legali tra costruzioni su fondi privati, dovendosi verificare il preciso ambito applicativo della disciplina richiamata.

Come è indicizzato