Sentenza del 29/11/2016 n. 24218 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Dopo la vendita di due immobili a P.G. e B.R. e la stipula, da parte degli acquirenti, di un mutuo garantito da fideiussione della venditrice, una scrittura privata separata prevedeva la risoluzione delle vendite in caso di mancato pagamento anche di una sola rata del mutuo. In seguito all’inadempimento, il Tribunale di Milano dichiarava risolti i contratti di compravendita. L’Agenzia delle Entrate notificava quindi a F. s.r.l. un avviso di liquidazione dell’imposta di registro, calcolata in misura proporzionale ai sensi dell’art. 28, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986, considerando la risoluzione come retrocessione degli immobili alla venditrice. La società impugnava l’avviso. Dopo il rigetto del ricorso da parte della Commissione tributaria provinciale di Milano, confermato dalla Commissione tributaria regionale della Lombardia, F. s.r.l. ricorreva per cassazione con cinque motivi: sosteneva che l’imposta dovesse colpire solo le prestazioni derivanti dalla risoluzione, che questa producesse effetti estintivi e restitutori ma non una nuova retrocessione, che rilevassero gli effetti giuridici dell’atto ai sensi dell’art. 20 del D.P.R. n. 131/1986, che la CTR avesse motivato insufficientemente e che avesse interpretato erroneamente la volontà contrattuale. La Corte ha esaminato congiuntamente i motivi, perché riferiti alla stessa questione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha rilevato che la pattuizione risolutiva era contenuta in una scrittura privata separata priva di data certa e non ricadeva quindi nell’ipotesi dell’art. 28, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986, relativa alle clausole o condizioni risolutive inserite nel contratto o stipulate entro il secondo giorno successivo. La scrittura produceva essa stessa la risoluzione e, con efficacia ex nunc, la retrocessione del bene alla venditrice; era pertanto un atto solutorio e liberatorio soggetto alla disciplina residuale dell’art. 28, comma 2, con imposta proporzionale sul valore del bene retrocesso. Tutti i motivi sono stati respinti. F. s.r.l. è stata condannata a rifondere all’Agenzia delle Entrate le spese processuali, liquidate in 3.000 euro, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, art. 28, commi 1 e 2

  Il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 28, regola due diverse ipotesi di tassazione di atti risolutivi di negozi giuridici, a seconda che trovino fonte in clausole o condizioni risolutive espresse contenute nel negozio da risolvere (oppure stipulate con negozio autonomo ma entro il secondo giorno successivo a quello di conclusione del negozio da risolversi) ovvero in ogni altro atto di volontà. In relazione a questa seconda ipotesi la norma prevede che l'imposta "è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione".

  La disciplina distingue tra risoluzione prevista nel contratto originario, o pattuita con atto autonomo entro il secondo giorno successivo, e risoluzione derivante da un diverso atto di volontà. In quest’ultimo caso, se l’atto produce la retrocessione del bene, l’imposta è proporzionale al valore del bene retrocesso.

• Codice civile, artt. 1456 e 1458

  Tale contratto, con il quale le parti hanno previsto la risoluzione delle vendite in conseguenza del mancato pagamento di rate del mutuo, non costituisce un negozio ricognitivo di un effetto già verificatosi in conseguenza di detto inadempimento, ma produce esso stesso l'effetto di risolvere il precedente contratto, ponendone nel nulla gli effetti con conseguente retrocessione del bene all'originaria proprietaria e rientra nel novero dei contratti di natura solutoria e liberatoria, con contenuto eguale e contrario a quello del contratto originario e con efficacia ex nunc (cfr. Cass. n. 4134 del 02/03/2015; Cass. n. 18859 del 10/07/2008; Cass. n. 17503 del 30/08/2005).

  La scrittura separata non si limita a prendere atto di una risoluzione già avvenuta per effetto dell’inadempimento: costituisce l’atto che risolve il contratto e determina la retrocessione del bene, con efficacia ex nunc.

Massime di principio

• Per l’applicazione dell’art. 28, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986, occorre verificare che la clausola o condizione risolutiva risulti dal contratto soggetto a registrazione oppure da un atto autonomo stipulato entro il secondo giorno successivo. La mancanza di data certa può impedire di ricondurre la pattuizione a questa ipotesi.
• Quando la risoluzione deriva da un atto autonomo che produce direttamente lo scioglimento del precedente contratto e la retrocessione del bene, l’atto può ricadere nella disciplina residuale dell’art. 28, comma 2, ed essere assoggettato a imposta proporzionale sul valore del bene retrocesso.
• È importante distinguere l’atto che si limita a constatare una risoluzione già verificatasi dall’atto che produce esso stesso la risoluzione: in questa decisione la scrittura separata è stata qualificata come atto costitutivo degli effetti solutori e della retrocessione.