Cassazione Civile, Sentenza n. 5643/2023 del 23/02/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza d'appello che aveva accertato la natura condominiale dell'impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche. Denunciano: omesso esame di fatto decisivo e errata qualificazione sotto l'art.1117 c.c., perché il CTU avrebbe dimostrato la separabilità tecnica dell'impianto; valutazione erronea della natura dei titoli di acquisto e dell'art.13 dei contratti di compravendita che, secondo i ricorrenti, escluderebbero la comunione; mancata considerazione delle concessioni edilizie e dell'ordinanza comunale di demolizione; violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art.117 c.c.) e dedotta errata applicazione dell'art.1117 c.c. a opere di proprietà esclusiva.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la motivazione della Corte d'appello secondo cui la fossa biologica e il pozzetto, pur insistendo sulle proprietà esclusive di taluni, sono destinati alla raccolta e smaltimento delle acque provenienti dalle sette unità e sono stati realizzati dal costruttore prima della vendita: operano quindi le presunzioni di comunione previste dall'art.1117 c.c. e dall'art.1117-bis c.c. La circostanza dell'ordinanza di demolizione è qualificata come profilo pubblicistico e non rileva sull'identificazione della natura di bene comune; inoltre non è dimostrata l'effettiva demolizione o la definitiva cessazione dell'opera. Spese di giudizio a carico dei ricorrenti e condanna alle spese di cassazione nella misura indicata.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La Corte applica la presunzione legale di comunione delle parti dell'edificio destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali del condominio; la presunzione si valuta al momento della nascita del condominio

• art. 1117-bis c.c. (L. 220/2012)

  Estende la presunzione di condominialità anche alle parti comuni di edifici limitrofi e autonomi se destinate stabilmente al servizio di tali edifici e se appartenenti in comunione al momento della costruzione

• art. 175 c.p.c.

  Richiamato per il principio della ragionevole durata del processo; la Corte esclude integrazione del contraddittorio quando ciò determinerebbe ritardo ingiustificato

• art. 127 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art.175 c.p.c. per evitare attività processuali superflue che ostacolino la sollecita definizione del processo

• art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.

  art.360 comma 1 n.3 c.p.c.

  Norma invocata come motivo di cassazione per violazione di norme di diritto; la Corte ha ritenuto infondati i profili di falsa applicazione normativa proposti

• art. 117 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti come norma erroneamente applicata; la Corte ha ritenuto che la decisione correttamente si fondi sui principi di accessorietà e destinazione funzionale delle parti comuni (art.1117 e 1117-bis)

• DPR 115/2002 art.13

  Riferito in sentenza per gli adempimenti relativi al contributo unificato e all'eventuale integrazione dovuta dal ricorrente

Massime di principio

• Quando un impianto o manufatto è stato realizzato dal costruttore prima della vendita e serve stabilmente tutte le unità che poi compongono il complesso, opera la presunzione di comunione ai sensi dell'art.1117 c.c.; la collocazione materiale su una particella di uno solo dei lotti non è decisiva
• La presunzione di condominialità si valuta con riferimento al momento in cui nasce il condominio (cioè alla data di realizzazione/adattamento dell'opera), e può essere esclusa soltanto da un titolo chiaro e univoco che riservi la proprietà esclusiva
• La dimostrata separabilità tecnica dell'opera (CTU) o l'onerosità dell'intervento non sono, di per sé, sufficienti a superare la presunzione di comunione se l'opera era originariamente destinata al servizio comune
• Atti pubblicistici o provvedimenti amministrativi (es. ordinanze di demolizione) non mutano automaticamente la qualificazione giuridica privata del bene come comune; conta se l'opera è stata effettivamente rimossa o se vi sono finalità sanatorie o impugnazioni
• In caso di frazionamento di un edificio o di edifici limitrofi realizzati in comunione, il giudice deve verificare la destinazione funzionale originaria e i titoli: la volontà dei singoli può prevalere solo se risultante in modo chiaro e non contraddetto dagli elementi oggettivi