Sentenza del 16/01/2023 n. 1039 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune impugna la sentenza che aveva confermato il primo grado e dichiarato non dovuto il pagamento dell'Ici relativo a determinate aree per l'anno considerato. Il Comune deduce che le aree, originariamente edificabili e poi sottoposte a vincolo di inedificabilità nell'ambito di interventi di compensazione urbanistica, avevano di fatto conservato una capacità edificatoria trasferibile (aree di atterraggio individuate e riconosciute dagli atti urbanistici comunali e dal PRG), per cui l'imposta Ici sarebbe dovuta. Il Comune censura la CTR per violazione di norme del D.Lgs. n. 504/1992 e di norme urbanistiche locali e regionali, sostenendo che le aree di atterraggio erano state individuate e che quindi l'area contestata era ancora soggetta a Ici.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso del Comune. Ha confermato che, nel caso di compensazione urbanistica, il credito volumetrico compensativo non costituisce una qualità intrinseca del terreno e non è un diritto reale inerente al suolo; pertanto, fino a quando non sia individuata e assegnata concretamente un'area di atterraggio (cioè fino al perfezionamento della compensazione e alla effettiva trasferibilità e utilizzabilità della volumetria su un terreno preciso), le aree sottoposte a vincolo di inedificabilità non conservano capacità edificatoria imponibile. Nel caso di specie al momento dell'accertamento non risultava individuata l'area di atterraggio, per cui le aree avevano perso la capacità edificatoria e l'Ici non era dovuta. Inoltre la Corte ha rilevato che le deduzioni del Comune circa l'esistenza di delibere che avrebbero individuato le aree di atterraggio erano generiche e non documentate in atti, quindi inammissibili. Spese compensate; espressa l'assunzione dell'onere del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992

  Definisce il presupposto oggettivo e la legittimazione soggettiva dell'imposta; la Corte ricorda che la qualificazione dell'area come fabbricabile ai fini Ici dipende dalla qualità intrinseca del suolo (indice di edificabilità) e non da diritti potenziali non ancorati al terreno.

• D.L. 30 settembre 2005, art. 11 quaterdecies, comma 16, conv. L. 2 dicembre 2005, n. 248

  Richiamato dal ricorso tra le norme pertinenti alla materia tributaria/urbanistica; non incide sul principio espresso dalla Corte circa la natura non reale del credito edificatorio compensativo.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2

  Menzi ono tra le norme richiamate: la Corte non muta il criterio sostanziale che per l'assoggettamento ad Ici è determinante la qualità intrinseca del suolo.

• L. n. 1150 del 1942

  Norma di riferimento in materia di disciplina degli strumenti urbanistici; impiegata per ricostruire il quadro urbanistico ma non contraddice la distinzione tra perequazione e compensazione ai fini tributari.

• Norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Roma

  Richiamate dal Comune per sostenere l'individuazione delle aree di atterraggio; la Corte osserva che qualsiasi atto individuante rileva solo se prodotto e documentato nel giudizio.

• L.R. Lazio n. 29 del 1997 e L.R. Lazio n. 14 del 2002

  Norme regionali che hanno inciso sulla perimetrazione e sui vincoli (inedificabilità) delle aree; la Corte ne evidenzia l'effetto di imporre vincolo di inedificabilità e l'attivazione del meccanismo compensativo.

• Giurisprudenza (Sez. U., n. 23902/2020; Cass. n. 27575/2018; Sez. 5, n. 26895/2021)

  La Corte si richiama a precedenti consolidati che individuano il principio: il diritto edificatorio compensativo non è imponibile perché non è una qualità intrinseca del suolo e può circolare separatamente dal terreno; mentre la perequazione attribuisce un indice intrinseco e imponibile.

Massime di principio

• Distinguere sempre tra compensazione (credito volumetrico trasferibile su altra area, non intrinseco al suolo) e perequazione (indice di edificabilità attribuito al terreno come qualità intrinseca): solo nel secondo caso il terreno è normalmente assoggettato a imposta.
• Nel caso di compensazione urbanistica il credito volumetrico non è imponibile fintanto che non sia concretamente individuata e assegnata un'area di atterraggio; la qualificazione fiscale dipende dalla situazione concreta al momento dell'accertamento (data rilevante).
• Spetta all'amministrazione che accerta l'imposta fornire documentazione probatoria certa e tempestiva (delibere, atti, iscrizioni) che dimostri l'effettiva individuazione e assegnazione dell'area di atterraggio o la trasformazione del credito in diritto reale sul suolo.
• Le deduzioni basate su atti non prodotti in giudizio o non esplicitati possono essere dichiarate inammissibili: per far valere l'esistenza di un atterraggio occorre che le deliberazioni siano trascritte o allegate e discusse nei gradi di giudizio.
• Ai fini pratici, per evitare l'esenzione occorre dimostrare che al termine del procedimento di compensazione la volumetria sia divenuta parte integrante di un terreno specifico (ad esempio mediante convenzione, atto di assegnazione, variazione del PRG), non bastano atti di mero indirizzo.
• La verifica dell'assoggettabilità fiscale deve essere sempre temporalmente circoscritta: è necessario accertare lo stato giuridico dell'area proprio nell'anno per cui si richiede l'imposta.