Cassazione Civile, Ordinanza n. 17055/2025 del 25/06/2025

Esito

La controversia

I proprietari di un complesso condominiale avevano promosso un accertamento tecnico preventivo per far verificare gravi difetti costruttivi sia delle parti comuni sia delle unità esclusive. Dopo l'esito dell'ATP, avevano agito in giudizio chiedendo la condanna solidale delle imprese coinvolte nella costruzione e vendita al risarcimento dei danni per i vizi accertati, contestando anche l'incompletezza della consulenza svolta e l'errata quantificazione dei costi di ripristino, compresa la diminuzione di valore degli appartamenti per la presenza di carbonatazione. In appello, il giudice territoriale aveva confermato il risarcimento per i difetti eliminabili, ma aveva negato un ulteriore danno da minor valore degli immobili ritenendo che il fenomeno della carbonatazione non incidesse sul sinallagma e fosse comunque assorbito dalle spese di ripristino. Con il ricorso per cassazione i condomini denunciavano omesso esame della perizia integrativa svolta in secondo grado e delle relative risposte alle osservazioni, sostenendo che tale CTU affrontava espressamente il tema della carbonatazione, della straordinaria vetustà anticipata e della quantificazione del danno in percentuale sul prezzo di acquisto, mentre la Corte d'appello l'aveva totalmente trascurata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l'unico motivo di ricorso: ha rilevato che il giudice d'appello aveva omesso di esaminare un fatto storico decisivo, rappresentato dalla perizia integrativa espletata in secondo grado e dalle sue conclusioni sul fenomeno della carbonatazione e sui suoi effetti economici. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello in diversa composizione, affinché riesamini la controversia valorizzando la consulenza integrativa e accerti le conseguenze pregiudizievoli della carbonatazione anche alla luce della normativa tecnica vigente all'epoca di costruzione dei fabbricati.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Nel vigore della formulazione risultante dalla riforma del 2012, consente di censurare l'omesso esame di un fatto storico decisivo, oggetto di contraddittorio, anche quando la sentenza abbia recepito o comunque non abbia correttamente considerato una consulenza tecnica.

• art. 348-ter c.p.c.

  La preclusione derivante dalla c.d. doppia conforme riguarda l'omogeneità delle due decisioni di merito e non impedisce la deduzione del vizio di omesso esame quando il fatto processuale decisivo si sia verificato in appello.

Massime di principio

• Nel giudizio civile, il giudice di merito può selezionare gli esiti della consulenza tecnica che ritiene convincenti, ma non può ignorare del tutto una CTU svolta in causa quando essa introduce un fatto storico decisivo oggetto di discussione tra le parti.
• L'omesso esame, ai sensi dell'art. 360, n. 5, c.p.c., ricorre anche quando la sentenza non consideri una consulenza integrativa espletata in appello, se da essa dipendono circostanze decisive ai fini della decisione.
• La c.d. doppia conforme non preclude il controllo di legittimità sul singolo motivo di ricorso quando la critica riguarda un fatto processuale emerso solo nel grado di appello.
• Quando sia controversa l'incidenza di un difetto costruttivo sul valore dell'immobile, il giudice deve verificare non solo i costi di eliminazione del vizio, ma anche l'eventuale pregiudizio residuo non assorbito dalle opere di ripristino, se allegato e accertato in istruttoria.

Come è indicizzato