Sentenza del 23/03/2021 n. 1635 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Le parti del contratto di locazione, in deroga all'art. 1621 c.c., avevano concordato che gli oneri di manutenzione straordinaria fossero a carico del conduttore in cambio di una riduzione iniziale del canone. L'Ufficio ha ritenuto che tale riduzione costituisse un pagamento in natura del canone e ha recuperato fiscalmente l'importo. Il ricorrente ha contestato che le spese sostenute per opere strettamente funzionali all'attività aziendale non costituiscono pagamento in natura del canone e quindi non sono soggette a recupero a tassazione.

La decisione

Il giudice ha escluso la legittimità del recupero a tassazione operato dall'Ufficio. Ha ritenuto che, quando le opere di manutenzione straordinaria siano effettivamente e strettamente funzionali all'esercizio dell'attività dell'impresa locataria, i relativi costi non debbano essere considerati come pagamento in natura del canone. Di conseguenza l'avviso di accertamento che recuperava a tassazione la riduzione del canone è illegittimo e le spese possono essere dedotte dal reddito dell'impresa locataria come inerenti all'attività. La decisione si conforma al principio espresso da Cass. n. 13327/2011 e si pone in contrasto con orientamenti collegati (Cass. 6936/2011; Cass. 13494/2015).

Norme richiamate

• art. 1621 c.c.

  L'art. 1621 disciplina la manutenzione ordinaria e straordinaria; però le parti possono derogare agli effetti normativi. Nel caso concreto la deroga che ha fatto gravare le spese di manutenzione straordinaria sul conduttore, se provata e funzionale all'attività, non trasforma automaticamente tali spese in corrispettivo in natura del canone.

• Cass. n. 13327/2011

  Giurisprudenza favorevole all'idea che spese funzionali all'attività dell'impresa locataria non costituiscono pagamento in natura del canone e possono essere dedotte.

• Cass. n. 6936/2011

  Orientamento contrastante che in alcuni casi ha ritenuto configurabile una forma di pagamento in natura del canone; motivo per cui è importante l'analisi fattuale e probatoria delle opere e del loro beneficio.

• Cass. n. 13494/2015

  Altro precedente che può risultare contrario nella valutazione della natura delle spese rispetto al canone, sottolineando la necessità di valutare l'effettivo rapporto economico tra le prestazioni.

Massime di principio

• Perché le spese sostenute dal conduttore per manutenzione straordinaria non siano considerate pagamento in natura del canone occorre che sia dimostrata la deroga contrattuale e che le opere siano strettamente funzionali all'esercizio dell'attività dell'impresa locataria.
• È fondamentale la prova documentale: contratto che specifichi la deroga, fatture intestate all'impresa locataria, descrizione tecnica delle opere e correlazione con l'attività svolta.
• Se le opere apportano un significativo vantaggio durevole al bene locato (miglioria a favore del locatore) o se la correlazione con l'attività aziendale è debole, sussiste il rischio che l'Amministrazione ritenga le spese un corrispettivo in natura del canone.
• In caso di possibili contestazioni fiscali conviene contabilizzare separatamente la riduzione del canone e le spese sostenute, documentare la necessità delle opere per l'attività e, se possibile, prevedere clausole contrattuali che chiariscano la natura dell'accordo.
• La giurisprudenza non è univoca: esistono precedenti contrari. Pertanto ogni caso richiede valutazione fattuale precisa e, se necessario, consulenza legale/fiscale per ridurre il rischio di recuperi a tassazione.