Sentenza del 04/06/2020 n. 1400 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato l’avviso con cui erano state richieste maggiori imposte ipotecarie e catastali, perché la rettifica del valore dell’immobile era fondata esclusivamente su valori medi dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e della Borsa Immobiliare di Roma. Tali riferimenti, senza elementi specifici relativi all’immobile e senza comparazioni con compravendite coeve di beni similari, non giustificano adeguatamente la pretesa.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  La rettifica del valore immobiliare non può fondarsi soltanto su valori generali o medi: la motivazione deve rendere comprensibili gli elementi specifici che sostengono la valutazione dell’Ufficio.

• D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, art. 13

  È indicato tra i riferimenti normativi della decisione in materia di imposte ipotecarie e catastali; l’estratto non riporta una specifica interpretazione testuale della disposizione.

• D.Lgs. 30 luglio 1999, n. 300, art. 64

  È indicato tra i riferimenti normativi della decisione; l’estratto non specifica quale autonoma regola dell’articolo sia stata applicata.

Massime di principio

• I valori OMI e quelli della Borsa Immobiliare possono costituire riferimenti valutativi, ma, se utilizzati da soli, non bastano a motivare una rettifica del valore di un immobile.
• L’Ufficio deve collegare la stima alle caratteristiche concrete del bene, indicando elementi quali ubicazione, stato di conservazione e caratteristiche costruttive.
• Una comparazione con compravendite coeve riguardanti immobili similari può contribuire a rendere verificabile e adeguatamente motivata la valutazione.
• In assenza di tali elementi contestualizzanti, l’avviso di rettifica e liquidazione può essere censurato per difetto di motivazione.