Sentenza del 04/02/2015 n. 1991 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Ufficio di Salò aveva recuperato le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, dopo che la società aveva applicato l’agevolazione prevista dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. Il recupero si fondava sulla mancata utilizzazione edificatoria entro cinque anni dall’acquisto. La contribuente aveva sostenuto di avere tempestivamente eseguito opere di parziale demolizione e ricostruzione degli edifici presenti sulle aree. Dopo il rigetto dei ricorsi in primo grado, la CTR aveva accolto gli appelli, ritenendo sufficiente una ristrutturazione sorretta da concessione edilizia e accompagnata da modifiche catastali. L’Agenzia ha dedotto, con il primo motivo, violazione della disciplina agevolativa, poiché una ristrutturazione non comporterebbe necessariamente l’utilizzazione edificatoria richiesta; con il secondo, insufficienza della motivazione, per la mancata indicazione concreta dei lavori eseguiti.

La decisione

La Cassazione ha accolto congiuntamente i due motivi dell’Agenzia. Ha chiarito che l’agevolazione può riguardare anche un immobile già edificato, ma occorre una trasformazione che modifichi l’identità funzionale e commerciale originaria: oltre alla demolizione totale e ricostruzione, può bastare una demolizione tanto incisiva da lasciare soltanto un residuo strutturale privo di autonoma valenza economica. Non sono sufficienti, di per sé, il rilascio di una concessione edilizia o generiche modifiche catastali, né opere di mera manutenzione. Poiché la CTR non aveva accertato la natura e la portata effettiva dei lavori, la sentenza è stata cassata con rinvio alla CTR di Milano, sezione staccata di Brescia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione. La Corte non ha definito definitivamente il diritto della società all’agevolazione: l’accertamento è rimesso al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388

  Il concetto di "utilizzazione edificatoria", che viene in rilievo come dato saliente per l'acceso all'agevolazione, deve, dunque, consistere nella trasformazione dell'immobile per effetto della realizzazione di una nuova costruzione, sicchè nell'ipotesi in cui l'acquisto riguardi, come nella specie, un suolo già edificato (ipotesi che non resta in astratto esclusa dall'ambito del beneficio, che fa riferimento al trasferimento di "beni immobili") l'agevolazione va riconosciuta nel caso in cui l'originaria identità funzionale e commerciale del bene venga modificata non solo per effetto della totale demolizione e ricostruzione del fabbricato, ma, anche, in conseguenza di un'opera di demolizione tanto penetrante ed avanzata da ridurre l'iniziale costruzione ad un mero residuo strutturale privo di autonoma valenza economica.

  Il beneficio, consistente nell’imposta di registro all’1 per cento e nelle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, richiede l’utilizzazione edificatoria entro cinque anni. Può spettare anche per un immobile già edificato, ma solo se i lavori ne trasformano radicalmente l’identità funzionale e commerciale; la sola ristrutturazione o manutenzione non basta.

• Art. 360, primo comma, n. 3, del codice di procedura civile

  È la disposizione processuale richiamata dall’Agenzia per denunciare in cassazione la violazione e falsa applicazione della disciplina agevolativa.

• Art. 360, primo comma, n. 5, del codice di procedura civile

  È la disposizione processuale richiamata per censurare l’insufficienza della motivazione della CTR, che non aveva descritto né valutato in concreto i lavori eseguiti.

Massime di principio

• Per verificare l’agevolazione occorre guardare alla consistenza effettiva delle opere e al risultato dell’intervento, non soltanto ai titoli edilizi ottenuti o agli aggiornamenti catastali.
• La presenza di un fabbricato sul terreno non esclude automaticamente il beneficio; tuttavia, i lavori devono comportare una trasformazione radicale, assimilabile per portata alla nuova edificazione.
• La demolizione parziale è rilevante solo se è tanto avanzata da lasciare un residuo strutturale privo di autonoma valenza economica. Interventi manutentivi, anche straordinari, non soddisfano da soli il requisito.
• Il giudice deve accertare e motivare quali opere siano state concretamente eseguite e se abbiano modificato l’identità funzionale e commerciale del bene; formule generiche o il mero richiamo a concessioni edilizie e variazioni catastali non sono sufficienti.