Cassazione Civile, Sentenza n. 18031/2024 del 01/07/2024

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la decisione della Corte d'appello che aveva escluso la natura condominiale (comune) del suolo e del sottosuolo delle particelle nn. 179 e 175/sub.35, ritenendo invece che l'art. 25 del regolamento del 'Supercondominio Quartiere Piave-Kramer' indicava che "l'area tutta dei quattro condominii ed il relativo sottosuolo" fosse comune. Preti sosteneva che, in presenza di un unico complesso immobiliare frazionato, dovesse applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., con conseguente rilevanza della titolarità condominiale del suolo e del sottosuolo e la nullità/conseguenze delle opere eseguite da Piave 12 senza titolo. La censura impugnava inoltre le conclusioni del merito circa l'interpretazione del regolamento e la valutazione dei titoli costitutivi della situazione condominiale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso di Renato Preti ritenendolo fondato: ha ritenuto che la Corte d'appello non avesse correttamente verificato l'applicabilità della presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. e non avesse adeguatamente esaminato l'atto di frazionamento originario e il titolo costitutivo del condominio per stabilire se il suolo e il sottosuolo fossero rimasti di proprietà esclusiva o fossero divenuti comuni. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata limitatamente a tale censura, assorbendo le altre doglianze che dipendevano dall'esito di tale accertamento, e ha disposto il rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per il riesame conforme ai principi indicati. La Corte ha inoltre rimandato alla Corte d'appello ogni statuizione sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Presunzione di comunione del suolo (e del sottosuolo) quando più unità immobiliari sorgono sullo stesso suolo o su corpi di fabbrica collegati; il giudice deve verificare il titolo originario di frazionamento per accertare se la presunzione sia superata da riserva espressa. In caso di frazionamento, salvo riserva nel titolo, la titolarità delle parti comuni si trasferisce con le singole vendite.

• art. 840 c.c.

  Richiamato in combinato con l'art.1117: principio generale sulla proprietà del suolo che, in mancanza di titolo che attribuisca esclusività, si considera comune rispetto alle parti pertinenti al condominio.

• art. 934 c.c.

  Richiamato in tema di accessione: la costruzione sul suolo comune diviene di proprietà comune per accessione, salvo diverso accordo traslativo o costitutivo di diritto reale che richiede forma scritta.

• art. 1027 c.c.

  Regola la costituzione delle servitù: se si impone sulle cose comuni un peso o utilità ulteriore a favore di una unità esclusiva, può nascere una servitù che richiede il consenso dei partecipanti; l'esistenza di una servitù non esclude la qualità di condomino.

• art. 112 c.p.c.

  Norma processuale citata nei motivi relativi alla tempestività e alla liquidazione delle spese; la Cassazione ha ritenuto assorbite le questioni processuali subordinate all'esito dell'accertamento di proprietà del suolo.

• D.M. n. 1444/1968 (art. 9)

  Norme tecniche e di distanza edilizia richiamate nei motivi sui rapporti di vicinato e distanze: tali questioni sono state ritenute subordinate all'accertamento della titolarità condominiale del suolo e quindi assorbite dal rinvio.

Massime di principio

• Quando più fabbricati costituiscono un complesso unitario frazionato, va prima verificato l'atto di frazionamento originario per capire se il suolo e il sottosuolo sono rimasti di proprietà comune: sussiste una presunzione di comunione ex art.1117 c.c. che può essere superata solo da un titolo chiaro e trascritto.
• Un regolamento di supercondominio non costituisce di per sé titolo idoneo a riservare la proprietà esclusiva del suolo, salvo che esso sia allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto o derivi da una chiara e univoca volontà negoziale accettata individualmente dai singoli acquirenti.
• L'onere della prova dell'esclusività della proprietà del suolo incombe a chi la rivendica: in assenza di riserva nel titolo originario, la disciplina del condominio si presume operante e il suolo può essere comune.
• La presenza di servitù contrattuali a favore di singole unità non esclude necessariamente che il titolare sia anche condomino delle parti comuni; tuttavia l'imposizione di oneri o usi particolari sulle parti comuni può dar luogo a servitù che richiedono il consenso di tutti i partecipanti.
• Questioni tecniche e di distanza delle costruzioni (es. rispetto dei limiti del D.M. 1444/1968) e relative domande di risarcimento o ripristino saranno rilevanti solo dopo aver chiarito la titolarità del suolo: l'esito dell'accertamento proprietario condiziona la rilevanza e la legittimazione delle pretese.
• In un contenzioso su opere edilizie su porzioni contese di suolo, valutare sempre la catena dei titoli, la data e il contenuto dell'atto costitutivo del condominio e la trascrizione degli atti rilevanti, perché tali elementi determinano la opponibilità ai terzi e l'effetto della presunzione di comunione.