Cassazione Civile, Ordinanza n. 21317/2025 del 25/07/2025

Esito

La controversia

La proprietaria di un appartamento al piano seminterrato aveva convenuto in giudizio il condominio sostenendo che gravi fessurazioni, cedimenti e dislivelli dell'immobile derivassero dal cedimento del vespaio e delle strutture sottostanti, cioè di parti comuni. Dopo un accertamento tecnico preventivo, che aveva evidenziato vizi diffusi e la necessità di consolidare il fondo e le strutture comuni, il tribunale aveva accolto in parte la domanda, condannando il condominio a eseguire le opere di consolidamento e a risarcire i danni. In appello, però, il condominio aveva ottenuto la riforma integrale della decisione, poiché la corte territoriale aveva ritenuto che la causa dei danni fosse esclusivamente un difetto costruttivo della soletta di proprietà esclusiva dell'attrice, qualificandolo come caso fortuito idoneo a interrompere il nesso causale e quindi a escludere la responsabilità ex art. 2051 c.c. Con il ricorso per cassazione la proprietaria ha dedotto, da un lato, la violazione dell'art. 2051 c.c., sostenendo che un vizio costruttivo di una componente dell'edificio non può integrare caso fortuito e che la vera causa del danno era il cedimento di parti comuni; dall'altro, l'omessa pronuncia sulla domanda autonoma di condanna del condominio a eseguire le opere di consolidamento del vespaio e delle strutture sottostanti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi di ricorso. Ha ritenuto erronea la decisione d'appello nella parte in cui aveva escluso la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. qualificando come caso fortuito il difetto costruttivo della soletta, osservando che i vizi originari o intrinseci della cosa non sono fatti esterni e imprevedibili, ma rientrano nella sfera di custodia del condominio. Ha inoltre ravvisato un vizio di omessa pronuncia, perché la corte territoriale non si era espressa sulla domanda autonoma di condanna all'esecuzione delle opere di consolidamento, già proposta in primo grado e devoluta in appello. Per questi motivi la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2051 c.c.

  "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito"

  Il custode della cosa risponde dei danni da essa cagionati salvo prova del caso fortuito; per il condominio, custode delle parti comuni, i vizi intrinseci o originari della cosa non integrano caso fortuito e non escludono di per sé la responsabilità.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il motivo è stato usato per denunciare la violazione o falsa applicazione dell'art. 2051 c.c.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il parametro per censurare l'omessa pronuncia quale vizio di attività.

• art. 112 c.p.c.

  Impone la corrispondenza tra chiesto e pronunciato; l'omessa decisione su una domanda autonoma integra violazione della norma.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato in relazione all'obbligo di motivazione e alla correttezza della decisione processuale.

Massime di principio

• In tema di responsabilità da cose in custodia, il danneggiato deve provare il nesso causale tra cosa e danno, mentre il custode deve provare il caso fortuito come fatto esterno, imprevedibile e inevitabile idoneo a interrompere il nesso causale.
• Nei rapporti condominiali il condominio è custode delle parti comuni dell'edificio, inclusi vespaio, suolo e sottosuolo, e risponde dei danni da esse cagionati senza necessità di una prova di colpa.
• I vizi originari di costruzione o i difetti intrinseci della cosa non costituiscono caso fortuito, perché non sono fattori estranei alla sfera di custodia del responsabile.
• L'omessa pronuncia su una domanda autonoma ritualmente proposta e devoluta al giudice di appello integra violazione dell'art. 112 c.p.c. e vizio di attività denunciabile in cassazione.
• La domanda di condanna a un obbligo di fare distinto dal risarcimento del danno deve essere esaminata autonomamente dal giudice di merito, anche se la domanda risarcitoria sia respinta.

Come è indicizzato