Cassazione Civile, Ordinanza n. 27103/2026 del 17/10/2026

Esito

La controversia

L’Istituto autonomo per le case popolari della Provincia di Caserta in liquidazione ha impugnato l’avviso di accertamento con cui il Comune di Sessa Aurunca gli aveva richiesto 147.638,67 euro a titolo di IMU per l’anno 2018. Il ricorso dell’Istituto era stato respinto dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Caserta e il successivo appello era stato rigettato dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, con sentenza n. 3554/2024, depositata il 27 maggio 2024. Il giudice d’appello aveva escluso l’esenzione facendo riferimento ai requisiti dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e della destinazione esclusiva ad attività non produttive di reddito, propri dell’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992. Con il primo motivo l’Istituto ha denunciato la violazione dell’art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201/2011 e dell’art. 2, comma 4, d.l. n. 102/2013, sostenendo che il giudice avrebbe dovuto verificare se gli immobili avessero le caratteristiche oggettive e strutturali degli alloggi sociali secondo il d.m. 22 aprile 2008, anziché applicare i requisiti di un’esenzione diversa. Con il secondo motivo ha censurato la violazione o falsa applicazione dell’art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992, deducendo che tale disposizione non disciplinava l’esenzione richiesta: questa sarebbe spettata per gli immobili destinati in locazione permanente, come abitazione principale, a soggetti bisognosi, qualora qualificabili come alloggi sociali in base ai parametri del decreto ministeriale. Il Comune è rimasto intimato.

La decisione

La Corte ha accolto congiuntamente i due motivi, ritenendoli fondati. Ha chiarito che l’esenzione IMU di cui all’art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201/2011 non riguarda automaticamente tutti gli alloggi assegnati dagli IACP: occorre accertare in concreto, per ciascun immobile, la sussistenza delle caratteristiche di alloggio sociale stabilite dal d.m. 22 aprile 2008 e la destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari. La sentenza impugnata aveva omesso tale verifica e aveva invece applicato condizioni pertinenti alla distinta esenzione dell’art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992, non invocata dall’Istituto. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201/2011

  Per giurisprudenza ormai costante di questa Corte, in tema di IMU, l'esenzione stabilita dall' art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla legge n. 214 del 2011), come modificato dalla legge n. 147/2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari, ma solo a quelli che abbiano le caratteristiche di "alloggio sociale", secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008 (testualmente “ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008”), in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, non in grado di aver accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato (Cass. 3841/2025; 14516/2024; 14511/2024).

  L’esenzione IMU non spetta per il solo fatto che l’immobile sia assegnato da uno IACP: il giudice deve verificare che il singolo fabbricato possieda le caratteristiche di alloggio sociale definite dal d.m. 22 aprile 2008.

• art. 2, comma 4, d.l. n. 102/2013

  Il sistema normativo, specie dopo la modifica introdotta dall’art. 2, comma 2, lett. b), d.l. n. 102 del 2013 (conv., con modificazioni, dalla legge n. 124 del 2013), è, infatti, chiaro nel differenziare il trattamento delle “unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari”, da quello degli “alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP”, prevedendo che solamente le prime siano esenti da IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, ex art. 13, comma 2, lett. a, in quanto equiparate all’abitazione principale, e che invece gli alloggi assegnati dagli IACP restino soggetti ad IMU, fatta eccezione per gli “alloggi sociali”, come definiti dal d.m. del 22 aprile 2008, equiparati all’abitazione principale, ma solo a decorrere dal 1° gennaio 2014, ex art. 13, comma 2, lett. b (cfr. Cass. 15867/2026; 15859/2026; 10253/2026; 3823/2025; 3826/2025; 30484/2024; 14515/2024; 14511/2024; 6380/2024; 39799/2021; 37342/2021).

  Il regime degli alloggi IACP è distinto da quello delle unità delle cooperative edilizie a proprietà indivisa: per gli alloggi IACP l’esenzione opera, dal 1° gennaio 2014, solo per quelli che rientrano nella definizione di alloggio sociale.

• d.m. 22 aprile 2008

  In definitiva, l’esenzione in parola postula l’accertamento in concreto che ciascun immobile abbia le caratteristiche degli “alloggi sociali” indicate nel d.m. 22 aprile 2008, rientrando in tale categoria “soltanto quelle unità immobiliari destinate ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolgano la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo funzionali -tali immobili- a soddisfare esigenze proprie del sistema di edilizia residenziale sociale, costituito dall’insieme dei servizi abitativi volti a garantire la tutela di esigenze primarie dei cittadini” (cfr. Cass. 6488/2026; 5352/2025; 30484/2024, cit.; 6380/2024, cit.).

  Sono alloggi sociali rilevanti ai fini dell’esenzione le unità residenziali oggetto di locazione permanente che assolvono la funzione di ridurre il disagio abitativo di persone o nuclei svantaggiati esclusi dal mercato locativo libero; la verifica va effettuata concretamente per ogni immobile.

• art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992

  La CGT di secondo grado, infatti, esclude l’esenzione senza aver verificato in concreto le caratteristiche di alloggi sociali degli immobili e la loro destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari, basandosi invece sulla insussistenza di due condizioni – quali l’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e l’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari non produttive di reddito – che però riguardano la diversa esenzione prevista dall’art. 7, lett. i), d.lgs. n. 504/1992, mai richiesta dalla contribuente, e sono, quindi, eccentriche rispetto alla fattispecie in esame, in cui si controverte dell’applicabilità dell’esenzione ex art. 13, comma 2, lett. b, D.L. n. 201/2011.

  I requisiti dell’utilizzazione diretta da parte dell’ente e della destinazione esclusiva ad attività non produttive di reddito riguardano una distinta esenzione e non possono essere imposti per decidere sulla specifica esenzione IMU degli alloggi sociali.

• art. 13, comma 10, d.l. n. 201/2011

  Peraltro, della differenza di regime si ha ulteriore conferma considerando che il comma 10 del citato articolo 13 prevede, altrettanto espressamente, la detrazione di 200,00 euro per gli “alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati”.

  La previsione di una detrazione di 200 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP conferma che tali alloggi, in quanto tali, non sono esenti; l’esenzione è riservata alla distinta categoria degli alloggi sociali.

Massime di principio

• L’esenzione IMU prevista per gli alloggi sociali assegnati da IACP non si estende automaticamente a tutti gli immobili dell’ente: è necessario accertare in concreto, per ciascun immobile, la sussistenza dei requisiti stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008.
• La qualificazione di alloggio sociale richiede che l’unità sia destinata a uso residenziale e a locazione permanente e svolga la funzione di ridurre il disagio abitativo di soggetti o nuclei familiari svantaggiati che non possono accedere alla locazione nel libero mercato.
• L’esenzione IMU degli alloggi sociali assegnati dagli IACP è distinta dall’esenzione prevista per gli immobili degli enti non commerciali dall’art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992; i requisiti di utilizzazione diretta da parte dell’ente e di destinazione esclusiva ad attività non produttive di reddito non possono essere applicati alla fattispecie degli alloggi sociali.
• Gli alloggi assegnati dagli IACP e le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa sono sottoposti a regimi IMU differenti: per gli alloggi IACP l’esenzione opera soltanto se ricorrono i requisiti di alloggio sociale, mentre è prevista una detrazione per gli alloggi regolarmente assegnati.

Come è indicizzato