Cassazione Civile, Ordinanza n. 03606/2026 del 17/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da due avvisi di accertamento catastale emessi a seguito di dichiarazione di variazione presentata dalla contribuente per un immobile ristrutturato e frazionato in due nuove unità. L'Ufficio aveva rettificato il classamento attribuendo la categoria A/10 in luogo di quella proposta B/5, con conseguente aumento delle rendite. La commissione tributaria regionale aveva però confermato l'annullamento degli avvisi, valorizzando il fatto che le unità erano destinate alla formazione professionale accreditata e finanziata dalla Regione, attività svolta senza rette per l'utenza e quindi non economica, oltre alla presunta incongruità dell'utilizzo di superfici ampie in un centro di dimensioni ridotte. Con il ricorso per cassazione l'Agenzia deduce violazione e falsa applicazione del r.d.l. n. 652 del 1939, della Istruzione II del 1942 e dell'art. 2082 c.c., sostenendo che la CTR aveva escluso illegittimamente la correttezza della rettifica senza considerare che il classamento deve fondarsi sulle caratteristiche oggettive e strutturali dell'immobile e sulla sua destinazione ordinaria, non sul concreto uso né sulla natura pubblica o privata del soggetto che lo utilizza; inoltre la categoria B/5 presupporrebbe, secondo prassi, specifiche caratteristiche costruttive e tipologiche che le unità non presentavano.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo dell'Agenzia. Ha affermato che il classamento catastale e l'attribuzione della rendita sono atti riferiti al bene in senso reale, da determinarsi sulla base delle caratteristiche oggettive e della destinazione funzionale e produttiva dell'immobile, valutata in termini di potenzialità di utilizzo, non del concreto impiego in essere. Ha inoltre precisato che non rilevano la qualità pubblica o privata del proprietario né le funzioni sociali eventualmente svolte, mentre l'attività concretamente esercitata può avere solo valore complementare e non esclusivo. Poiché la sentenza impugnata aveva deciso la controversia senza considerare le connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari e aveva fondato il decisum solo sull'attività svolta in concreto e sulla sua connotazione soggettiva, la Corte ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  violazione e falsa applicazione di legge

  viene richiamato quale parametro del motivo di ricorso per cassazione denunciato dall'Agenzia.

• r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  è indicato come fonte rilevante per la disciplina del classamento e della rendita catastale, interpretata in senso oggettivo e reale, riferito alle caratteristiche dell'immobile.

• l. 11 agosto 1939, n. 1249

  richiamata quale legge di conversione del r.d.l. n. 652 del 1939, nell'ambito della disciplina catastale.

• Istruzione II del 24 maggio 1942

  richiamata come fonte di prassi sulla classificazione catastale, da leggere nel senso che il classamento va riferito alle caratteristiche tipologiche e funzionali del bene.

• art. 2082 c.c.

  invocato dalla ricorrente nel motivo, ma la Corte ribadisce che il fine di lucro o la natura economica dell'attività svolta non è criterio esclusivo di classamento, che resta ancorato a dati oggettivi dell'immobile.

• Circolare n. 4/2006 del 16 maggio 2006

  richiamata come conferma del rilievo, nel sistema catastale, del fine di lucro in termini oggettivi e desumibile dalle caratteristiche strutturali dell'immobile.

Massime di principio

• Il classamento catastale e l'attribuzione della rendita hanno natura reale: devono essere determinati in base alle caratteristiche oggettive dell'immobile e alla sua destinazione ordinaria, valutata in termini di potenzialità di utilizzo, non in base al concreto uso che ne sia fatto in un dato momento.
• Ai fini catastali non rilevano la natura pubblica o privata del proprietario né le eventuali finalità sociali dell'attività svolta nell'immobile; tali elementi non possono sostituire l'analisi delle caratteristiche tipologiche e funzionali del bene.
• L'attività concretamente esercitata nell'unità immobiliare può costituire solo un elemento complementare nella valutazione del classamento, ma non può assumere valore esclusivo o assorbente.
• Una decisione che fondi il giudizio di classamento soltanto sull'uso effettivo dell'immobile e sulla soggettiva assenza di fini di lucro, senza verificare le caratteristiche strutturali e funzionali del bene, è viziata per falsa applicazione della disciplina catastale.

Come è indicizzato