Cassazione Civile, Sentenza n. 5714/2024 del 04/03/2024

Esito

La controversia

I coniugi Corteggiano e Criscuolo avevano convenuto il Condominio per ottenere il risarcimento del danno emergente e del lucro cessante da infiltrazioni nel locale seminterrato di loro proprietà. Prima CTU attribuì le infiltrazioni alla cattiva manutenzione del sistema di raccolta acque piovane; una seconda perizia attestò i lavori di ristrutturazione eseguiti dal condominio. Il Tribunale di Nola aveva condannato il Condominio; la Corte d'appello riformò parzialmente la sentenza detraendo il costo della tinteggiatura non eseguita. Il Condominio propose ricorso per cassazione deducendo, tra l'altro, la nullità del contratto di locazione per non conformità antincendio, errori nella quantificazione del lucro cessante (garage vs locale deposito), vizi di valutazione delle prove e contestando la condanna alle spese del secondo grado.

Norme richiamate

• art. 1346 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la nullità del contratto di locazione per illiceità dell'oggetto; la Corte d'appello non ha dichiarato la nullità nonostante la presunta non conformità antincendio.

• art. 1418 c.c.

  Invocato insieme all'art. 1346 c.c. per dedurre la nullità del contratto di locazione per illiceità; la questione è stata ritenuta infondata o non decisiva dalla Corte territoriale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale usata per inquadrare i motivi di ricorso in cassazione (violazione di norme sostanziali o di diritto); il ricorrente si è qualificato per tale via, ma il giudizio è stato estinto per sopravvenuta carenza d'interesse.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato in relazione alla formazione della volontà contrattuale e alla validità del contratto di locazione; il ricorrente lamentava vizi della volontà o del contenuto contrattuale.

• art. 1322 c.c.

  Invocato per sostenere che il contratto non poteva produrre effetti per il periodo di esecuzione di opere illecite; deduzione non accolta come motivo decisivo in Cassazione dato l'esito per sopravvenuta carenza d'interesse.

• art. 2126 c.c.

  Richiamato in relazione alla determinazione del lucro cessante e alla classificazione dell'immobile (garage vs locale deposito), contestandone la parametrizzazione operata dalla Corte territoriale.

• art. 2729 c.c.

  Citando questa norma il ricorrente contestava la valutazione della prova; la Corte d'appello ha ritenuto legittimo l'uso di presunzioni per accertare il danno nonostante testimonianze ritenute generiche.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla liquidazione delle spese processuali di grado: il ricorrente contestava la condanna alle spese del secondo grado nonostante il parziale accoglimento dell'impugnazione.

• art. 390 c.p.c.

  Norma sulle modalità della rinuncia al mezzo di impugnazione: la rinuncia depositata dal ricorrente era non rituale (mancava firma digitale e prova di notifica), elemento rilevante nella valutazione dell'efficacia della rinuncia, ma la Corte ha comunque dichiarato l'inammissibilità per sopravvenuta carenza d'interesse.

Massime di principio

• La rinuncia al ricorso prima dell'udienza può determinare la sopravvenuta carenza di interesse e l'inammissibilità del ricorso: è importante rispettare le formalità previste (rinuncia rituale ai sensi dell'art. 390 c.p.c.) per evitare incertezze procedurali.
• I motivi di cassazione incentrati sulla valutazione delle prove tecniche (CTU, perizie) e dei danni sono difficili da ribaltare: le Sezioni unite tendono a rispettare le valutazioni tecniche del giudice di merito a meno che non vi sia un errore di diritto o una manifesta illogicità.
• In cause per infiltrazioni e danni immobiliari la prova tecnica è determinante; le presunzioni possono supplire a prove dirette deboli, mentre le testimonianze generiche possono non essere decisive.
• Le eccezioni di nullità del contratto per non conformità normativa (es. norme antincendio) richiedono prova puntuale e un inquadramento giuridico preciso: non sempre la non conformità ha effetto automatico sulla responsabilità per danni antecedenti o connessi.
• La determinazione del lucro cessante dipende dalla qualificazione funzionale dell'immobile (garage vs deposito) e dalla prova del pregiudizio: è necessario allegare e documentare in modo specifico il tipo di utilizzazione e la perdita concreta di guadagno.
• Sull'onere delle spese processuali: anche un parziale accoglimento dell'impugnazione non garantisce automaticamente l'esonero dalle spese del grado; la ripartizione dipende dal grado di successo relativo delle parti.