Cassazione Civile, Ordinanza n. 06778/2023 del 07/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’ammissione allo stato passivo di un credito derivante da un’operazione di mutuo fondiario collegata all’acquisto e allo sviluppo edilizio di un immobile. La società ricorrente, già cessionaria del credito originariamente vantato dalla banca e, per essa, mandataria una società di servicing, aveva chiesto il riconoscimento del credito con privilegio ipotecario e fondiario ex art. 38 TUB; il giudice delegato e poi il tribunale avevano escluso tale qualità, ammettendo solo un credito restitutorio chirografario, ritenendo nullo il mutuo per violazione del limite di finanziabilità e, inoltre, per la presenza di una precedente ipoteca giudiziale sul bene e per la mancata prova di una perizia estimativa contestuale al finanziamento. Nel ricorso per cassazione la società finanziatrice ha dedotto: 1) nullità del decreto per errore di percezione e travisamento delle prove, con violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c.; 2) falsa applicazione dell’art. 38 TUB e delle Istruzioni di Banca d’Italia/CICR, sostenendo che la precedente ipoteca giudiziale non impediva la qualificazione fondiaria nel caso in cui il finanziamento servisse a estinguere il debito del terzo venditore dell’immobile; 3) erronea declaratoria di nullità del mutuo fondiario per superamento dei limiti di finanziabilità; 4) mancato riconoscimento della conversione del contratto in mutuo ipotecario ordinario ex art. 1424 c.c.; 5) mancata ammissione del credito con privilegio ipotecario almeno per la parte entro il limite di finanziabilità ex art. 1419 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso limitatamente al secondo e al terzo motivo, assorbendo il primo, il quarto e il quinto. Ha ritenuto, in conformità al principio delle Sezioni Unite n. 33719/2022, che il limite di finanziabilità dell’art. 38, comma 2, TUB non sia elemento essenziale del contratto né norma imperativa la cui violazione determini nullità del mutuo fondiario, totale o parziale. Ha inoltre cassato il decreto nella parte in cui il tribunale aveva ravvisato un’ulteriore ragione ostativa basata sulla preesistenza di un’ipoteca giudiziale, osservando che, se il finanziamento è destinato anche a estinguere un precedente gravame o il debito del venditore, il rispetto del limite di finanziabilità va verificato considerando l’effettiva operazione economica e non può essere negata apoditticamente la natura fondiaria. Il giudizio è stato quindi cassato con rinvio al tribunale in diversa composizione per nuovo esame e per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  è il parametro dei vizi denunciabili in cassazione; i motivi sono stati scrutinati come violazione di legge, nullità processuale e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo per dedurre un errore di percezione nella valutazione delle prove.

• art. 2697 c.c.

  richiamato sia per censurare la valutazione del materiale probatorio sia per contestare la ripartizione/prova del superamento dei limiti di finanziabilità.

• art. 38 TUB

  la Corte, seguendo Sezioni Unite 33719/2022, afferma che il limite di finanziabilità non è elemento essenziale del mutuo fondiario né presidio di nullità del contratto; la sua violazione non comporta di per sé nullità totale o parziale del negozio.

• art. 58 TUB

  richiamato dalla curatela per eccepire il difetto di legittimazione attiva della cessionaria per mancata prova dell’iscrizione della cessione; il dato non risulta decisivo nella motivazione finale.

• delibera CICR 22 aprile 1995

  richiamata come atto attuativo della disciplina del mutuo fondiario; la Corte chiarisce che il rispetto del limite va verificato in concreto, considerando l’operazione economica complessiva e non in modo meramente formale.

• art. 1419 c.c.

  invocato per la nullità parziale e per l’ammissione del credito nei limiti del finanziabile; la Corte non ne accoglie l’applicazione automatica, ritenendo insussistente la nullità del contratto.

• art. 1424 c.c.

  invocato per la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario; la relativa censura è stata assorbita dall’accoglimento dei motivi principali.

• art. 2033 c.c.

  richiamato dal tribunale per qualificare il residuo credito come indebito oggettivo, ammissibile in chirografo; la Cassazione non prende posizione definitiva su tale assetto perché cassando con rinvio demanda nuovo esame.

• art. 117 TUB

  menzionato nel ragionamento del tribunale e nella risposta della Corte per escludere una nullità testuale di protezione connessa al superamento del limite di finanziabilità.

Massime di principio

• Nel mutuo fondiario il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 TUB non integra un elemento essenziale del contratto e la sua eventuale violazione non determina, di regola, la nullità totale o parziale del finanziamento.
• La violazione del limite di finanziabilità non può essere automaticamente sanzionata con la conversione d’ufficio del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, se tale diverso assetto negoziale non risulta voluto dalle parti e mancano i presupposti della conversione.
• Ai fini della verifica del rispetto del limite di finanziabilità occorre considerare l’operazione economica complessiva, inclusa l’eventuale destinazione del finanziamento all’estinzione di un preesistente gravame o del debito del venditore, senza arrestarsi a una lettura meramente formale delle iscrizioni ipotecarie.
• Quando il giudice di merito fonda la decisione su una presunta violazione dell’art. 38 TUB, deve accertare in modo puntuale i fatti rilevanti e il contenuto degli atti contrattuali; una motivazione apodittica o non coerente con il documento contrattuale non è sufficiente.
• Esclusa la nullità del mutuo fondiario, non è consentito far discendere automaticamente la caducazione della garanzia ipotecaria o la trasformazione del credito in mero credito chirografario senza un autonomo e specifico fondamento normativo.

Come è indicizzato