Cassazione Civile, Ordinanza n. 08521/2024 del 28/03/2024

Esito

La controversia

La società proprietaria di un immobile situato in un edificio condominiale ha agito contro il condominio dopo che un cedimento del manto del marciapiede aveva provocato infiltrazioni nell'appartamento e aveva inciso anche sulla stabilità del solaio, inducendo il Comune a ordinare interventi di messa in sicurezza. La società ha domandato il ristoro sia del danno emergente, relativo ai costi di ripristino e di messa in sicurezza, sia del lucro cessante per il mancato reddito da locazione dell'immobile, già concesso in locazione a una società terza e poi non rinnovato. In primo grado il Tribunale aveva riconosciuto entrambe le voci, limitando però il lucro cessante fino all'anno della decisione. In appello il condominio ha impugnato la sentenza e la proprietaria ha proposto appello incidentale per ottenere il riconoscimento del danno oltre quel limite; la Corte d'appello ha ridotto l'importo liquidato e ha escluso il lucro cessante per difetto di prova. In Cassazione la ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe introdotto surrettiziamente un tema estraneo alla domanda, ossia un concorso di colpa del danneggiato e la pretesa agibilità dei locali, mentre con il secondo motivo ha denunciato violazione degli artt. 2043, 2051, 1223 e 2697 c.c., sostenendo che il mancato guadagno poteva essere provato anche per presunzioni, sulla base dell'inagibilità dei locali e del ritardo nella riparazione, senza necessità di produrre un contratto di locazione o altre prove dirette.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché non colpiva la reale ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte d'appello non aveva negato l'inagibilità né introdotto un concorso colposo del proprietario, ma aveva richiamato tale scenario solo in via argomentativa, fondando in realtà il rigetto del lucro cessante sul difetto di prova delle occasioni di locazione perdute. Il secondo motivo è stato invece accolto, perché la Corte di merito aveva erroneamente preteso una prova diretta del mancato guadagno, senza considerare che il lucro cessante può essere dimostrato anche per presunzioni. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, affinché accerti in fatto se, e in quale misura, il lucro cessante sia provato anche in via presuntiva; la decisione sulle spese è stata rinviata al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  invocato dalla ricorrente per sostenere che il giudice di appello avrebbe pronunciato oltre i limiti della domanda, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi effettiva.

• art. 345 c.p.c.

  invocato come norma asseritamente violata per l'introduzione in appello di un tema nuovo; la Corte ha escluso che vi fosse una decisione ultra petita o su fatto nuovo.

• art. 2043 c.c.

  richiamato unitamente alle altre norme risarcitorie quale base della domanda di danni da mancato godimento del bene.

• art. 2051 c.c.

  richiamato quale titolo di responsabilità del condominio per il danno da cose in custodia o comunque per il danno derivante dalla situazione dello stabile.

• art. 1223 c.c.

  richiamato per il principio di risarcibilità del danno emergente e del lucro cessante conseguenti immediatamente e direttamente all'illecito o all'inadempimento.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione all'onere della prova del danno da mancato guadagno, che incombe sul danneggiato ma può essere assolto anche mediante presunzioni.

Massime di principio

• Chi chiede il risarcimento del lucro cessante per perdita della disponibilità di un immobile deve provare che vi erano concrete occasioni di reddito andate perdute a causa dell'illegittima inutilizzabilità del bene.
• La prova del mancato guadagno non deve necessariamente essere diretta: il lucro cessante può essere dimostrato anche per presunzioni semplici, purché fondate su fatti noti gravi, precisi e concordanti.
• Il giudice di merito non può esigere, come unica modalità di prova del lucro cessante, la produzione di un contratto di locazione o di un documento analogo, se dagli atti possono desumersi elementi presuntivi idonei.
• Una censura di legittimità è inammissibile quando non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata, ma assume come decisivo un argomento solo accessorio o meramente illustrativo.
• L'eventuale richiamo del giudice a scenari ipotetici o argomentazioni retoriche non integra di per sé una statuizione su domanda o eccezione nuova, se la decisione poggia in realtà su una diversa ratio effettiva.

Come è indicizzato