Cassazione Civile, Ordinanza n. 27283/2025 del 13/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura del 13 febbraio 2006 relativa a un immobile sito in Pozzallo, via Quasimodo n. 6. La parte acquirente ha chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, sostenendo di avere versato euro 75.000 sul prezzo pattuito e che il venditore, pur presentatosi dal notaio, si era poi rifiutato di stipulare il definitivo; ha chiesto anche la restituzione della somma versata e il risarcimento del danno. Il convenuto ha contestato la natura preliminare della scrittura prodotta, sostenendo che il documento del 13 febbraio 2006 fosse solo un’integrazione di una precedente scrittura di vendita non prodotta, e quindi non idoneo a fondare la domanda; in subordine ha contestato l’imputazione degli assegni al prezzo e ha proposto domanda riconvenzionale per il valore locativo dell’immobile, deducendone l’illecita detenzione. La Corte d’appello ha qualificato la scrittura come contratto preliminare di compravendita e ha condannato il venditore alla restituzione di euro 75.000. In cassazione il ricorrente ha dedotto: violazione degli artt. 1325, 1478 e 1453 c.c. per erronea qualificazione della scrittura come preliminare valido, mancanza di accordo e di oggetto determinato o determinabile; violazione degli artt. 1362, 1325, 1478 e 1453 c.c. per avere la Corte d’appello ignorato che l’atto del 13 febbraio 2006 era solo un atto integrativo/complementare di una promessa già perfezionata; con i motivi residui ha denunciato anche errori sull’onere della prova, omesso esame di fatti decisivi e nullità sulle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo erronea la qualificazione della scrittura del 13 febbraio 2006 come contratto preliminare di compravendita. Ha osservato che il documento faceva solo riferimento a una precedente scrittura privata di vendita non prodotta, conteneva essenzialmente la quietanza del pagamento di euro 65.000 in conto prezzo e l’impegno al saldo di euro 10.000, ma non identificava in modo inequivoco l’oggetto del preliminare, limitandosi a indicare l’appartamento in Pozzallo, via Quasimodo n. 6, senza precisare quale immobile, tra quelli presenti nell’edificio, fosse effettivamente oggetto del contratto. Poiché la mancanza della scrittura precedente impediva di colmare in modo certo il difetto di identificazione, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito rigettando la domanda di risoluzione proposta dalla parte acquirente e, per dipendenza, la domanda di restituzione della somma versata. Ha compensato le spese del processo per giusti motivi. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1325 c.c.

  Il contratto deve contenere i requisiti essenziali; nel preliminare immobiliare l’oggetto deve essere identificato in modo sufficiente e inequivoco.

• art. 1362 c.c.

  La qualificazione del documento va compiuta interpretando il testo complessivo dell’atto e il suo collegamento con eventuali altri documenti solo se questi siano conoscibili e producibili nel giudizio.

• art. 1478 c.c.

  Richiamato nel dibattito sulla vendita di cosa altrui; la Corte non fonda su tale norma un principio autonomo, ma la menziona nel contesto della qualificazione del rapporto.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione presuppone l’esistenza di un valido contratto; esclusa la natura preliminare del documento, viene meno il fondamento della domanda di risoluzione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nei motivi non esaminati perché assorbiti; la questione dell’onere probatorio resta superata dall’esito sulla qualificazione del documento.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nei motivi assorbiti in relazione alla corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nei motivi assorbiti in relazione alla valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nei motivi assorbiti in relazione al prudente apprezzamento delle prove.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nei motivi assorbiti in punto di spese di lite e soccombenza.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato nei motivi assorbiti in punto di compensazione delle spese.

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro di deduzione dei vizi di violazione e falsa applicazione di legge posti a base dei primi motivi.

• art. 2730 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo assorbito, in relazione a profili di confessione.

• art. 2735 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo assorbito, in relazione a profili di confessione stragiudiziale.

Massime di principio

• Un documento può essere qualificato come contratto preliminare di compravendita solo se consente di individuare in modo certo l’oggetto del futuro trasferimento; non basta un richiamo generico a un immobile o a una precedente scrittura non prodotta.
• Nel preliminare immobiliare la determinazione dell’oggetto può essere integrata da elementi esterni, ma soltanto se tali elementi rendono l’identificazione del bene inequivoca e sono effettivamente conoscibili nel processo.
• Se il documento prodotto in giudizio è soltanto una integrazione o quietanza riferita a una scrittura precedente non prodotta, e quella precedente è necessaria per identificare il bene o il contenuto dell’obbligo, non può dirsi provata la valida stipulazione del preliminare nei suoi elementi essenziali.
• La domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. presuppone la prova dell’esistenza di un valido contratto; in difetto di tale prova, la domanda va rigettata e restano assorbite le pretese restitutorie dipendenti.

Come è indicizzato