Cassazione Civile, Sentenza n. 5550/2025 del 03/03/2025

Esito

La controversia

Naldi aveva versato €165.000 come acconto per l'assegnazione di un alloggio sulla base di un verbale di prenotazione (scrittura privata non autenticata). Avendo contestato l'autenticità delle sottoscrizioni, trascrisse prima della messa in LCA la domanda giudiziale per l'accertamento delle sottoscrizioni; successivamente, ottenuta sentenza favorevole, trascrisse la scrittura privata già dopo l'apertura della procedura. Chiedeva l'ammissione privilegiata del credito ex art. 2775-bis c.c. (credito restitutorio) ma il Tribunale di Bologna rifiutò, ritenendo che la trascrizione della domanda non fosse equivalente alla trascrizione del preliminare e che le formalità compiute dopo l'apertura della procedura fossero inefficaci verso i creditori ai sensi dell'art. 45 l.fall.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Naldi, ritenendolo fondato. Ha enunciato il principio secondo cui la trascrizione della domanda giudiziale, effettuata prima della dichiarazione di fallimento o della messa in LCA, e la successiva sentenza di accertamento delle sottoscrizioni, annotate e seguite dalla trascrizione della scrittura privata integrata dalla sentenza, producono effetto retroattivo alla data della trascrizione della domanda. Pertanto la trascrizione eseguita dopo l'apertura della procedura, sulla base di domanda trascritta anteriormente, è opponibile alla massa dei creditori e può dare diritto al privilegio speciale ex art. 2775-bis se gli altri presupposti sussistono. Il decreto di rigetto del Tribunale è stato cassato e la causa rinviata al Tribunale di Bologna in diversa composizione per gli ulteriori accertamenti consequenziali.

Norme richiamate

• art. 2775-bis c.c.

  Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati ...

  Il privilegio è di natura iscrizionale: la Corte ha ritenuto che la trascrizione del preliminare ai fini del privilegio può realizzarsi anche mediante la trascrizione della scrittura privata la cui sottoscrizione sia stata giudizialmente accertata (con effetto retroattivo alla data di trascrizione della domanda), equivalendo così alla trascrizione fondata su atto pubblico o scrittura autenticata.

• art. 2652, comma 1, n. 3 c.c.

  le domande dirette a ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o iscrizione

  La Corte conferma che la trascrizione della domanda giudiziale 'prenota' gli effetti di opponibilità: la successiva trascrizione della scrittura privata, integrata dalla sentenza di accertamento, produce effetto retroattivo alla data in cui fu trascritta la domanda.

• art. 2645-bis c.c.

  Consente la trascrizione dei contratti preliminari se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente; la Corte ha ricondotto la disciplina del privilegio (art. 2775-bis) al meccanismo combinato di questa norma e dell'art. 2652 n.3.

• art. 2657 c.c.

  Stabilisce i requisiti per eseguire la trascrizione (sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata). La Corte l'ha richiamato per spiegare che la trascrizione della scrittura privata, una volta integrata dalla sentenza, vale retroattivamente dalla data della trascrizione della domanda.

• art. 45 l.fall.

  le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la data della dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori

  La Corte ha stabilito che l'art. 45 non impedisce l'opponibilità alla massa dei creditori della trascrizione della scrittura privata effettuata dopo l'apertura della procedura, quando essa si fonda su una domanda giudiziale trascritta anteriormente e sia stata seguita dalla sentenza e dalla trascrizione della scrittura privata: l'effetto retroattivo della trascrizione della domanda prevale.

Massime di principio

• Se prima dell'apertura di una procedura concorsuale si trascrive la domanda giudiziale volta ad accertare l'autenticità di una scrittura privata (es. un preliminare), la successiva sentenza di accertamento e la trascrizione della scrittura privata, anche se compiute dopo l'apertura della procedura, producono effetto retroattivo alla data della trascrizione della domanda e sono opponibili alla massa dei creditori.
• Per ottenere il privilegio speciale ex art. 2775-bis (credito restitutorio del promissario acquirente) è necessario completare la sequenza: trascrizione della domanda (prima della procedura) -> sentenza di accertamento -> annotazione/trascrizione della scrittura privata integrata dalla sentenza; solo così si realizza l'effetto equipollente alla trascrizione fondata su atto pubblico/autenticato.
• L'art. 45 l.fall. non esclude l'efficacia verso i creditori delle formalità pubblicitarie compiute dopo l'apertura della procedura, quando tali formalità si fondano su una domanda giudiziale trascritta anteriormente che abbia poi avuto sentenza favorevole e sia stata seguita dalla trascrizione della scrittura privata.
• La tutela del promissario acquirente è di natura 'iscrizionale' e ha carattere cautelare/prenotativo: essa prevale sulle iscrizioni o trascrizioni eseguite successivamente, fatti salvi i limiti espressi dalla legge (es. prelazioni o ipoteche anteriori).
• È essenziale provare documentalmente la data di trascrizione della domanda e la sequenza delle formalità; l'assenza di una delle fasi (ad esempio non trascrivere poi la scrittura privata) impedisce il riconoscimento dell'effetto retroattivo e del privilegio.
• La regola è di stretta interpretazione: il diritto di prelazione opera solo se sussistono i presupposti normativi e la sequenza pubblicitaria prevista dalla legge è rispettata; non è possibile ottenere il privilegio con mere trascrizioni tardive prive del necessario fondamento giudiziale anteriore.