Cassazione Civile, Ordinanza n. 27185/2022 del 15/09/2022

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva agito per ottenere il pagamento della provvigione, oltre a danni e accessori, sostenendo di aver messo in relazione le parti di una compravendita immobiliare e di aver fatto visitare l’immobile all’acquirente, il quale avrebbe poi acquistato lo stesso bene alcuni mesi dopo. Il giudice di pace aveva rigettato la domanda ritenendo che l’acquirente si fosse determinato autonomamente all’acquisto. In appello il Tribunale ha confermato il rigetto, ritenendo non provata una concreta incidenza causale dell’attività di mediazione sulla conclusione dell’affare, valorizzando la mancata prova della conoscenza/accettazione della proposta, la mancata conclusione del preliminare, l’intervento di altro soggetto nel contatto tra venditrice e compratore, il lasso temporale trascorso e il prezzo finale diverso. Con il ricorso per cassazione la società mediatore ha denunciato violazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., sostenendo che la visita dell’immobile e la messa in relazione delle parti erano sufficienti a integrare il nesso causale richiesto per il sorgere del diritto alla provvigione, senza necessità di un nesso diretto ed esclusivo o della partecipazione del mediatore a tutte le fasi delle trattative.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato l’unico motivo. Ha affermato che il Tribunale non ha correttamente applicato l’art. 1755 c.c. perché ha escluso la provvigione nonostante fosse pacifico che l’acquirente avesse visitato l’immobile tramite la società mediatrice durante la vigenza dell’incarico. Secondo la Corte, ai fini del diritto alla provvigione non occorre un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra attività del mediatore e conclusione del contratto, essendo sufficiente che la messa in relazione delle parti abbia costituito antecedente indispensabile della conclusione dell’affare anche attraverso fasi successive. Elementi come il diverso prezzo finale, il tempo trascorso, l’intervento di un ulteriore soggetto o la mancata prova della formale comunicazione dell’offerta non escludono di per sé il nesso causale. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio al Tribunale di Trani in diversa composizione, affinché verifichi se la compravendita sia causalmente collegabile alla prima visita effettuata dall’acquirente tramite la mediatrice; il rinvio è stato disposto anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  Definisce la mediazione e rileva come quadro normativo dell'attività del soggetto che mette in relazione le parti.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività del mediatore; non è richiesto un nesso diretto ed esclusivo, ma è sufficiente che la messa in relazione abbia costituito antecedente indispensabile alla conclusione del contratto.

Massime di principio

• Il mediatore ha diritto alla provvigione quando la conclusione dell'affare sia causalmente ricollegabile alla sua attività di messa in relazione delle parti, anche se il contratto sia stato concluso dopo fasi ulteriori e successive trattative.
• Ai fini dell'art. 1755 c.c. non è necessario che il mediatore abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa o alla stipula finale, né che il suo intervento sia l'unica causa della conclusione dell'affare.
• Il nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare non viene meno solo per il decorso di un certo lasso di tempo, per l'intervento di altri soggetti o per la diversità del prezzo finale rispetto a quello della proposta iniziale, se la prima messa in contatto ha costituito antecedente indispensabile del contratto concluso.

Come è indicizzato