Cassazione Civile, Sentenza n. 18196/2026 del 05/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del 22 gennaio 2007 con cui un soggetto prometteva di vendere al fratello un complesso immobiliare in Reggio Calabria e un immobile in Milano, prevedendo un prezzo complessivo, una caparra confirmatoria e il saldo al rogito, con riserva di nomina del terzo acquirente. Dopo una diffida ad adempiere del 9 novembre 2007, il promissario acquirente rispondeva entro il termine proponendo una rateizzazione del residuo prezzo; il promittente venditore non rifiutava e continuava a incassare pagamenti, per oltre due anni, fino a raggiungere quasi l’intero prezzo. Gli eredi del promissario acquirente, insieme alla società nominata quale acquirente, chiedevano l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; il venditore domandava in via riconvenzionale la risoluzione del preliminare sostenendo che la diffida avesse prodotto risoluzione di diritto. Il Tribunale accoglieva la riconvenzionale e respingeva la domanda ex art. 2932 c.c.; la Corte d’appello riformava, ritenendo che non vi fosse stato effetto risolutorio della diffida perché, prima della scadenza del termine, le parti avevano concordato una diversa modalità di pagamento e il venditore l’aveva accettata, pronunciando il trasferimento degli immobili. In cassazione il venditore articolava cinque motivi: 1) violazione dell’art. 1454 c.c. per avere la Corte d’appello ritenuto rinunciabile o comunque superato l’effetto della diffida ad adempiere e chiedeva la rimessione alle Sezioni Unite; 2) violazione della forma scritta per le modifiche delle modalità e dei termini di pagamento; 3) erronea qualificazione del preliminare per asserita indeterminatezza dell’oggetto e inapplicabilità dell’art. 2932 c.c.; 4) uso illegittimo della CTU per integrare l’oggetto contrattuale e i dati necessari alla sentenza traslativa; 5) ultrapetizione per avere qualificato i pagamenti eseguiti da un terzo come adempimento del terzo ex art. 1180 c.c. senza specifica allegazione. La società acquirente proponeva ricorso incidentale condizionato sostenendo che quei pagamenti andassero riferiti a un mandato senza rappresentanza; tuttavia il suo ricorso era subordinato all’accoglimento di quello principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato. Ha ritenuto che non si fosse verificato alcun effetto risolutorio della diffida ad adempiere, perché la diversa rateizzazione del prezzo era stata pattuita e iniziata ad essere eseguita quando il termine della diffida era ancora pendente; pertanto non era pertinente il tema della rinuncia all’effetto risolutorio. Ha inoltre affermato che la modifica delle sole modalità e dei tempi di pagamento non richiede la forma scritta ad substantiam, poiché non incide sugli elementi essenziali del contratto preliminare. Ha confermato che il preliminare era sufficientemente determinato nell’oggetto, essendo gli immobili identificabili per ubicazione, tipologia e provenienza, mentre i dati catastali e le verifiche urbanistiche richiesti per la sentenza ex art. 2932 c.c. possono essere acquisiti nel processo anche tramite CTU. Ha escluso l’extrapetizione nella qualificazione dei pagamenti effettuati da un terzo, trattandosi di un fatto pacifico suscettibile di corretta sussunzione giuridica da parte del giudice. Il ricorrente principale è stato condannato alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere presuppone un inadempimento già attuale e serve a fissare con chiarezza la posizione delle parti, intimando che non si tollererà ulteriore ritardo; se il termine non è ancora spirato e le parti concordano una nuova modalità di pagamento, non si verifica l’effetto risolutorio.

• artt. 1402-1403 c.c.

  La vendita era stipulata con riserva di nomina del terzo acquirente, poi concretamente esercitata dalla società indicata come nominata.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva può essere pronunciata se il preliminare è valido e l’oggetto è sufficientemente determinato o determinabile; i dati catastali e urbanistici necessari al trasferimento giudiziale possono essere acquisiti nel giudizio.

• artt. 1350 e 1351 c.c.

  La forma scritta ad substantiam riguarda gli elementi essenziali del contratto; la variazione delle sole modalità e tempistiche di pagamento del prezzo non richiede una nuova forma scritta.

• art. 1346 c.c.

  L’oggetto del contratto è valido se determinato o determinabile per relationem mediante criteri che consentano l’identificazione univoca del bene.

• art. 1180 c.c.

  Il pagamento eseguito da un terzo può essere qualificato dal giudice come adempimento del terzo, quando il fatto storico del pagamento è pacifico; la diversa qualificazione giuridica non integra extrapetizione.

• art. 113 c.p.c.

  Il principio iura novit curia consente al giudice di qualificare giuridicamente i fatti allegati e non lo vincola alla sola qualificazione proposta dalle parti.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato se il giudice si limita a dare la corretta qualificazione giuridica a fatti pacifici e rilevanti ai fini della decisione.

• artt. 163 e 183 c.p.c.

  Richiamati dalla parte ricorrente per denunciare un preteso vizio di allegazione e di gestione del thema decidendum, ma la Corte ha escluso la fondatezza della censura.

• artt. 191 e ss. c.p.c.

  La consulenza tecnica non può supplire alla mancanza di allegazioni o di prova sui fatti costitutivi; nel caso concreto, però, la CTU si è limitata a precisare dati già desumibili dal contratto.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato solo per il deposito delle memorie in prossimità dell’udienza di legittimità.

• art. 374, secondo comma, c.p.c.

  Invocato per la possibile rimessione alle Sezioni Unite sulla questione della disponibilità degli effetti risolutori della diffida, rimessione che la Corte ha escluso perché la questione non era decisiva nella fattispecie concreta.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per contestare la valutazione dei fatti e delle prove, ma il ricorso è rimasto assorbito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione alla valutazione delle prove e dei pagamenti, ma il ricorso è rimasto assorbito.

• art. 1705 c.c.

  Invocato nel ricorso incidentale per sostenere che i pagamenti dovessero essere riferiti a un mandato senza rappresentanza, ma la questione è rimasta assorbita.

• art. 1-bis dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Presuppone, in caso di rigetto del ricorso, il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Consente di dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per l’ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente soccombente.

Massime di principio

• La diffida ad adempiere non opera come strumento sganciato dall’inadempimento: il suo effetto risolutorio presuppone la scadenza infruttuosa del termine assegnato; se, prima della scadenza, le parti concordano un diverso assetto esecutivo e lo danno corso, non si realizza la risoluzione di diritto.
• Le sole modifiche delle modalità e dei tempi di pagamento del prezzo, quando non incidano su parti, oggetto, causa o prezzo in senso strutturale, non richiedono la forma scritta ad substantiam nei contratti soggetti a forma scritta.
• Ai fini della validità del preliminare immobiliare è sufficiente che l’oggetto sia determinato o determinabile; la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. richiede poi l’acquisizione dei dati catastali e urbanistici necessari, che possono essere integrati nel processo fino alla decisione.
• La consulenza tecnica d’ufficio può essere utilizzata per tradurre in dati tecnici elementi già identificabili nel contratto e per verifiche accessorie alla pronuncia traslativa, ma non per supplire alla totale mancanza di allegazione o per creare ex novo l’oggetto negoziale.
• Il giudice, in base al principio iura novit curia, può qualificare giuridicamente fatti pacifici o non contestati senza incorrere in ultrapetizione, purché resti entro il perimetro dei fatti allegati e del petitum sostanziale.
• Il pagamento eseguito da un terzo può essere ricondotto, in sede giudiziale, alla corretta disciplina solutoria anche se le parti ne abbiano discusso in diverso modo, quando il fatto storico del pagamento è pacifico e rilevante ai fini dell’adempimento dell’obbligazione.

Come è indicizzato