Sentenza del 14/11/2017 n. 4597 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato la richiesta di integrazione IMU per gli anni 2012, 2013 e 2014, sostenendo che il terreno, pur avendo ricevuto dal nuovo PGT un indice di edificabilità nell'ambito della perequazione urbanistica, fosse agricolo, destinato a finalità paesaggistico-ambientali e al futuro ampliamento del Parco Sovracomunale Grugnotorto-Villoresi. Secondo i ricorrenti, la mera attribuzione di crediti o indici edificatori non rende un'area concretamente edificabile quando la destinazione urbanistica impedisce ai privati effettive trasformazioni edilizie.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello, riformato la sentenza di primo grado e annullato gli avvisi di accertamento IMU. Ha ritenuto che il presupposto dell'imposta sia la concreta possibilità di edificare e non la semplice negoziabilità di diritti o crediti edificatori. Il terreno, essendo agricolo e destinato a futura utilizzazione pubblica, non poteva essere qualificato come area fabbricabile. Le spese di entrambi i gradi di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 2, d.lgs. n. 504/1992

  L'area fabbricabile è l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle effettive possibilità di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

  La tassazione come area edificabile richiede una destinazione o una concreta possibilità di edificazione. Non è sufficiente l'esistenza astratta di crediti o indici edificatori se il proprietario non può realmente trasformare il suolo a fini edilizi.

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 1 e 2

  Il presupposto dell'imposta sulle aree urbane riguarda i terreni effettivamente fabbricabili; le aree soggette a vincoli pubblicistici che impediscono l'edificazione privata non rientrano nella relativa categoria.

• Legge regionale Lombardia n. 12/2005

  La perequazione urbanistica e l'attribuzione di indici territoriali non trasformano automaticamente in edificabili le aree destinate all'agricoltura o non soggette a trasformazione urbanistica.

• Cass. civ., sentenza n. 5992 del 25 marzo 2015

  Un'area compresa in una zona destinata dal PRG a verde pubblico attrezzato ... non può essere qualificata come fabbricabile.

  La destinazione a verde pubblico attrezzato o ad altre finalità pubblicistiche preclude ai privati le trasformazioni edilizie e fa venir meno il presupposto dell'imposta sulle aree edificabili.

• Cass. civ., sentenze n. 9169/2011, n. 25672/2008, n. 18057/2016 e ulteriori precedenti richiamati

  La giurisprudenza ribadisce che conta la concreta edificabilità privata e non la mera classificazione formale, l'astratta attribuzione di volumetria o la possibilità di trasferire diritti edificatori.

Massime di principio

• Ai fini IMU, un terreno è edificabile solo quando esiste una concreta possibilità di edificazione privata secondo gli strumenti urbanistici e le caratteristiche effettive dell'area.
• La mera attribuzione di crediti, volumetrie o indici edificatori nell'ambito della perequazione urbanistica non basta, da sola, a rendere il terreno soggetto all'imposta come area fabbricabile.
• Le aree destinate a verde pubblico, parchi, attrezzature pubbliche o altre finalità pubblicistiche normalmente non sono edificabili per il privato, quando il vincolo impedisce trasformazioni edilizie autonome.
• La destinazione agricola e i ridotti indici edilizi propri dei terreni agricoli non vengono meno per il solo fatto che lo strumento urbanistico assegni un indice astratto o consenta la negoziazione di diritti edificatori.
• In controversie analoghe è necessario verificare non solo la classificazione urbanistica formale, ma anche i vincoli esistenti, la destinazione concreta dell'area, la possibilità effettiva di costruire e il soggetto al quale spettano le eventuali trasformazioni.