Cassazione Civile, Ordinanza n. 05503/2026 del 11/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione relativo a un immobile adibito a laboratorio di analisi. Il locatore aveva ottenuto in primo grado la condanna della conduttrice al risarcimento dei danni, assumendo che questa avesse eseguito lavori di modifica agli impianti idraulici ed elettrici con conseguente necessità di ripristino. La Corte d'appello ha però accolto il gravame della conduttrice, ritenendo non provata l'esecuzione, da parte sua, dei lavori risarcibili e valorizzando il fatto che, al momento della stipula del contratto del 1992, l'immobile risultava già destinato a laboratorio di analisi e le opere necessarie alla destinazione sarebbero state già eseguite. Il locatore ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione di norme sul contratto e sulla locazione, sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente ritenuto stipulato un nuovo contratto nel 1988 e quindi una novazione, mentre vi sarebbe stato solo un rinnovo con modifiche accessorie; 2) omesso esame di un fatto decisivo, ossia l'esistenza di un unico rapporto locatizio ininterrotto, con denuncia anche di travisamento e falsa interpretazione dell'art. 4 dell'accordo del 1992; 3) motivazione contraddittoria e incomprensibile, per avere la sentenza usato sia l'espressione "nuovo contratto" sia quella di "rinnovo contrattuale"; 4) ulteriore omesso esame di un fatto storico principale, sempre relativo alla continuità del rapporto e al mancato rilascio dell'immobile nel corso della locazione. La Corte di cassazione ha ritenuto il ricorso complessivamente carente di specificità ex art. 366, n. 6, c.p.c., perché non indicava né riproduceva adeguatamente i documenti contrattuali, le clausole rilevanti e la loro localizzazione nei fascicoli di merito. Ha inoltre giudicato i motivi inammissibili perché: il primo non coglieva una reale novazione, ma al più contestava la lettura delle clausole e della motivazione; il secondo non individuava un vero fatto omesso e si risolveva in una diversa interpretazione del contratto senza indicare la violazione dei canoni ermeneutici; il terzo riproponeva la medesima censura di contraddittorietà senza confrontarsi con la ratio della decisione; il quarto non rispettava i requisiti elaborati dalla giurisprudenza per il vizio di omesso esame. In sostanza, la censura mirava a ottenere una rivalutazione del merito e dell'interpretazione contrattuale, preclusa in sede di legittimità.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, rilevando in via preliminare la violazione dell'art. 366, n. 6, c.p.c. per mancata specifica indicazione e localizzazione dei documenti su cui i motivi si fondavano; ha poi ritenuto comunque inammissibili tutti i motivi perché diretti a sollecitare una diversa lettura delle clausole e una rivalutazione del fatto storico e del materiale probatorio. È stata quindi confermata la sentenza di appello favorevole alla società conduttrice. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve contenere la specifica indicazione e la localizzazione degli atti e documenti su cui si fonda; la loro omissione rende il ricorso inammissibile.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge può essere denunciata solo se il ricorrente individua effettivamente la norma violata e il modo in cui il giudice di merito si è discostato dai relativi canoni; non è ammissibile mascherare sotto la rubrica della violazione di legge una diversa ricostruzione in fatto.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  La censura di motivazione contraddittoria o incomprensibile è inammissibile se non si confronta con la reale ratio decidendi e si limita a riproporre una diversa lettura delle espressioni usate dalla sentenza.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'indicazione di un fatto storico preciso, discusso tra le parti e decisivo; non basta contestare la valutazione delle prove o prospettare una diversa interpretazione degli atti.

• artt. 1230, 1231, 1587, 1590 c.c.

  Richiamati dal ricorrente per sostenere l'inesistenza di una novazione e per collegare la disciplina della locazione agli obblighi di godimento e restituzione; la Corte non accoglie la censura perché non dimostra un errore giuridico della sentenza.

• art. 113 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente per censurare l'erronea applicazione del diritto, ma senza individuare un reale vizio di sussunzione.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato per sostenere un'erronea valutazione delle prove; la Corte ribadisce che la doglianza non può tradursi in una richiesta di riesame del merito.

• art. 378 c.p.c.

  Le parti hanno depositato memoria in prossimità dell'adunanza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il ricorso deve soddisfare rigorosamente l'onere di specificità e di localizzazione degli atti e documenti richiamati; la mancanza di tali indicazioni determina l'inammissibilità.
• Non è consentito utilizzare i motivi di violazione di legge o di vizio di motivazione per ottenere una nuova valutazione del merito o una diversa interpretazione delle clausole contrattuali già esaminate dal giudice di merito.
• La censura di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'indicazione di un preciso fatto storico decisivo, non la mera contestazione del ragionamento probatorio del giudice.
• L'interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è sindacabile in cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica, che devono essere specificamente indicati e allegati come violati.
• L'uso di espressioni come 'nuovo contratto' o 'rinnovo contrattuale' non integra di per sé una novazione, se dal complesso della motivazione risulta che il giudice ha semplicemente qualificato il rapporto sulla base delle clausole e delle modifiche convenute.

Come è indicizzato