Cassazione Civile, Ordinanza n. 04032/2024 del 14/02/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano acquistato immobili residenziali siti nel Centro Direzionale di Napoli nell’ambito della dismissione del patrimonio immobiliare di un ente previdenziale. Sostenevano di avere esercitato tempestivamente il diritto di opzione previsto dalla normativa di dismissione e di avere pagato un prezzo determinato secondo i criteri legali, ma che tale prezzo fosse stato calcolato senza tenere conto di specifici coefficienti di abbattimento previsti dal d.l. n. 41/2004. In particolare, deducevano che il prezzo avrebbe dovuto essere rideterminato applicando il coefficiente di riduzione al prezzo effettivamente versato, già decurtato dell’8% in forza di un protocollo d’intesa locale tra l’ente proprietario e le organizzazioni sindacali degli inquilini. Chiedevano quindi l’accertamento dell’erronea determinazione del prezzo e la condanna dell’ente alla restituzione delle somme pagate in eccedenza. La Corte d’appello aveva invece ritenuto corretto applicare il coefficiente di abbattimento sul prezzo originariamente determinato dall’Agenzia del Territorio, senza considerare la riduzione locale dell’8%. Con l’unico motivo di ricorso per cassazione, i ricorrenti denunciavano violazione dell’art. 1362 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse interpretato in modo illogico e contrario al dato letterale e sistematico l’art. 1, commi 2 e 3, del d.l. n. 41/2004, il protocollo sindacale del 7 maggio 2003 e il D.M. Economia e Finanze n. 14493/2004, poiché la norma nazionale non avrebbe potuto neutralizzare un abbattimento del prezzo già riconosciuto da un accordo locale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto errata l’interpretazione della Corte d’appello secondo cui il coefficiente di abbattimento previsto dal d.l. n. 41/2004 dovesse essere applicato al prezzo di stima iniziale senza considerare la riduzione dell’8% concordata localmente. Secondo la Corte, la disciplina statale e l’accordo locale operano su piani distinti: la riduzione legislativa serve a correggere le disparità derivanti dai ritardi nella procedura di stima, mentre l’abbattimento pattizio tiene conto anche delle condizioni manutentive e delle peculiarità locali. È stato valorizzato anche il D.M. n. 14493/2004, che ammette espressamente ulteriori abbattimenti di prezzo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, che dovrà rideterminare il prezzo e regolare anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  richiamato come parametro di interpretazione del combinato disposto normativo e dell’accordo locale; la Corte di cassazione ha reputato non corretta l’interpretazione data dal giudice di merito.

• art. 1, commi 1, 2 e 3, d.l. 23 febbraio 2004, n. 41

  la norma va intesa nel senso che il coefficiente di abbattimento si applica al prezzo effettivamente versato, comprensivo di eventuali riduzioni locali già operate, poiché l’obiettivo è correggere disparità dovute ai ritardi della P.A.

• art. 3, comma 20, d.l. 25 settembre 2001, n. 351

  richiamato quale disciplina di base della dismissione immobiliare e della determinazione del prezzo secondo la normativa vigente al momento dell’opzione.

• L. 23 novembre 2001, n. 410

  norma di conversione del d.l. n. 351/2001, richiamata nel quadro della disciplina di dismissione.

• L. 23 aprile 2004, n. 104

  legge di conversione del d.l. n. 41/2004, che conferma la disciplina del rimborso del maggior prezzo.

• art. 1, ultimo comma, D.M. Economia e Finanze n. 14493 del 26 marzo 2004

  "al prezzo determinato ai sensi dell’art. 1 del decreto-legge n. 41, sono applicati gli eventuali ulteriori abbattimenti di prezzo cui il conduttore abbia diritto"

  riconosce espressamente la cumulabilità del beneficio legislativo con ulteriori abbattimenti spettanti al conduttore.

Massime di principio

• Nella dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, il coefficiente di abbattimento previsto dalla disciplina statale sul rimborso del maggior prezzo si applica al prezzo effettivamente corrisposto dall’acquirente, non al prezzo teorico originariamente stimato, quando il prezzo sia già stato ridotto per effetto di accordi locali.
• La normativa nazionale che introduce un abbattimento del prezzo per rimuovere disparità dovute ai ritardi della pubblica amministrazione opera su un piano diverso rispetto ad eventuali pattuizioni locali che incidono sul valore di stima per ragioni ulteriori, come le condizioni manutentive degli immobili.
• Quando il testo regolamentare di attuazione prevede espressamente che al prezzo determinato dalla norma siano applicati eventuali ulteriori abbattimenti di cui il conduttore abbia diritto, deve escludersi che il beneficio legislativo assorba o neutralizzi riduzioni pattizie già maturate.
• In presenza di una pluralità di fonti regolative del prezzo, l’interprete deve coordinare norma statale e accordo locale senza ritenere implicita, in mancanza di espresso richiamo, l’abrogazione o l’esclusione dei vantaggi già riconosciuti a livello negoziale.

Come è indicizzato