Cassazione Civile, Sentenza n. 20736/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava il rigetto della domanda di rivendica di immobili, fondandosi su una sentenza passata in giudicato del Tribunale di Como (Menaggio) che aveva dichiarato la simulazione assoluta del contratto di vendita relativo agli stessi beni. Sosteneva che l'annotazione a margine della trascrizione dell'atto di vendita, recante la declaratoria di simulazione (eseguita il 15.07.2013), era antecedente alla trascrizione della sentenza di fallimento del Gruppo Amef (13.04.2018) e pertanto doveva essere opponibile al fallimento. Il Tribunale di merito aveva respinto la rivendicazione ritenendo, tra l'altro, che la trascrizione originaria della domanda giudiziale non fosse conforme alla sentenza decisoria (la domanda trascritta era una revocatoria promossa da diverso creditore), che la sentenza di simulazione era stata accolta per una diversa parte processuale e che l'annotazione avesse riguardato solo 18 immobili su 59. Il ricorrente denunciava inoltre omissione di esame di documenti e carenza motivazionale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo e ha cassato il decreto del Tribunale di Como, rinviando la causa allo stesso Tribunale in diversa composizione per nuovo esame. La Corte ha affermato principi di diritto: l'annotazione della sentenza che dichiara la simulazione assoluta, ex art. 2655 c.c., ha valenza pubblicitaria dichiarativa opponibile ai terzi e può rendere la sentenza annotata opponibile anche se non sia stata previamente trascritta la domanda giudiziale; la trascrizione della domanda ha funzione prenotativa ma non è requisito costitutivo dell'efficacia dell'annotazione. Tuttavia l'annotazione deve essere redatta in modo conforme alle regole applicabili alla nota di trascrizione (tenendo conto della specificità dell'annotazione) e non deve creare incertezze circa persone, beni o rapporto: ove l'annotazione limiti l'efficacia della sentenza solo ad alcuni beni, ciò deve risultare con chiarezza. La decisione di merito è stata quindi annullata e la questione rimessa al giudice di merito perché verifichi la portata concreta dell'annotazione e la sua opponibilità, anche alla luce delle formalità eseguite e delle eventuali iscrizioni ipotecarie antecedenti.

Norme richiamate

• art. 45 l.f.

  Richiamato come norma del diritto fallimentare rilevante; la Corte ha censurato la valutazione del giudice di merito che aveva ritenuto non opponibile l'annotazione al fallimento, ritenendo che il giudice abbia errato nell'interpretare l'effetto pubblicitario in ambito fallimentare.

• art. 2655 c.c.

  Principale norma applicata: l'annotazione della sentenza che dichiara nullità/annullamento/risoluzione/recissione/revocazione ecc. dell'atto trascritto svolge funzione pubblicitaria dichiarativa. Se correttamente annotata, rende la sentenza passata in giudicato opponibile ai terzi, con effetto ex nunc, anche in mancanza di preventiva trascrizione della domanda giudiziale.

• art. 2652 n. 4 c.c.

  Norma ricompresa fra quelle che individuano le ipotesi di pubblicità immobiliare (sentenze che incidono sul titolo); utilizzata per qualificare la sentenza di simulazione tra le pronunce rilevanti ai fini della pubblicità.

• art. 2654 c.c.

  Richiamata nella cornice delle formalità pubblicitarie come riferimento al sistema di trascrizione/annotazione delle domande e delle sentenze; la Corte distingue funzione di notizia della trascrizione della domanda dalla funzione dichiarativa dell'annotazione della sentenza.

• art. 2656 c.c.

  Usata per affermare che l'annotazione deve essere eseguita secondo le norme stabilite per la trascrizione, in quanto applicabili, e quindi soggetta a requisiti formali analoghi.

• art. 2659 c.c.

  Richiamato in relazione agli elementi essenziali che la nota di trascrizione/annotazione deve contenere per individuare atti e beni; la Corte conferma che la nota stessa è la fonte principale per l'opponibilità.

• art. 2660 c.c.

  Inserito nel quadro delle regole tecniche per la redazione della nota di trascrizione/annotazione; la Corte applica i principi di individuazione degli estremi essenziali.

• art. 2665 c.c.

  Applicato per affermare che l'omissione di alcune indicazioni nella nota non ne annulla la validità a meno che non induca incertezza su persone, beni o rapporto giuridico; principio esteso all'annotazione.

• art. 2650 c.c.

  Citate le conseguenze della mancata annotazione: se l'annotazione non è eseguita, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico del soggetto cui la domanda è stata accolta non producono effetto; ciò sottolinea l'equipollenza dell'annotazione rispetto alla trascrizione ai fini dell'ordine delle formalità.

• art. 2826 c.c.

  Riferimento tecnico relativo agli estremi catastali ed all'individuazione dei beni nella trascrizione primaria, richiamato per spiegare che l'annotazione può richiamare l'atto già compiutamente individuato nella trascrizione.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3 e 5)

  Norma di impugnazione: la Corte ha esaminato i motivi di cassazione sulla base delle ipotesi di vizio di diritto e di omesso esame di fatto decisivo previste dall'art. 360 c.p.c., accogliendo il primo motivo (violazione di norme di diritto) e rimettendo al merito le valutazioni di fatto riservate al giudice di primo grado.

• art. 112, 115, 116 c.p.c.; art. 135 c.p.c.; art. 99 l.f.; art. 111 Cost.; art. 112 c.p.c.

  Norme processuali e costituzionali richiamate nei motivi di doglianza (omesso esame documentale, carenza motivazionale, diritto al giusto processo); la Corte ha rilevato carenze motivazionali del decreto impugnato in relazione alla questione specifica e ha disposto la cassazione per riesame.

Massime di principio

• L'annotazione a margine della trascrizione di un atto, della sentenza che dichiara la simulazione (o la nullità/annullamento ecc.), può rendere quella sentenza opponibile ai terzi anche se la relativa domanda giudiziale non è stata previamente trascritta: la trascrizione della domanda ha funzione prenotativa ma non è requisito costitutivo dell'efficacia dell'annotazione.
• Perché l'annotazione produca l'effetto pubblicitario dichiarativo è necessario che la nota di annotazione sia redatta conformemente alle regole applicabili alla nota di trascrizione, salvo le specificità dell'annotazione: non è sempre obbligatoria la ripetizione analitica degli immobili già individuati nella trascrizione originaria, salvo che l'annotazione intenda limitare l'efficacia della sentenza a beni specifici.
• Se l'annotazione limita l'efficacia della sentenza a determinati beni, la limitazione deve emergere chiaramente dalla nota; al contrario un'annotazione generica o contraddittoria può determinare incertezza e sarà valutata dal giudice di merito.
• In caso di conflitto temporale tra annotazione correttamente eseguita e trascrizioni/iscrizioni successive (es. trascrizione di fallimento), prevale l'ordine delle formalità: l'annotazione eseguita anteriormente deve essere considerata opponibile, salvo che si accerti che la nota era inesatta o fonte di incertezza.
• Prassi operativa consigliata: chi intende tutelare i propri effetti su beni immobili dovrebbe effettuare sia l'annotazione della sentenza (quando possibile) sia, se vuole effetto prenotativo immediato, la trascrizione preventiva della domanda giudiziale; chi redige la nota di annotazione deve curarne la chiarezza e l'individuazione delle persone, dei beni e del rapporto giuridico per evitare contestazioni di incertezza.