Sentenza del 10/10/2019 n. 5656 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione urbanistica di un immobile ai fini dell’ICI. Il principio affermato è che la vocazione edificatoria deve essere desunta dalla destinazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche quando tale piano non sia ancora stato approvato dalla Regione o manchino strumenti urbanistici attuativi. L’eventuale impossibilità concreta di sfruttare il volume edificatorio non elimina la destinazione urbanistica del bene, ma incide esclusivamente sulla sua valutazione economica e, di conseguenza, sulla determinazione della base imponibile.

La decisione

La qualificazione dell’immobile come area edificabile può fondarsi sulla previsione contenuta nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Le limitazioni all’effettiva edificabilità non modificano la natura urbanistica del bene, ma possono comportare una riduzione del suo valore imponibile. Il testo non indica espressamente l’esito processuale concreto né identifica le parti; pertanto non è possibile stabilire con certezza quale parte abbia formalmente vinto.

Norme richiamate

• Articoli 36-bis e 36-ter del d.P.R. n. 600/1973

  Sono indicati come riferimenti normativi, ma dal testo non emerge una specifica interpretazione applicativa di tali disposizioni.

Massime di principio

• Ai fini dell’ICI, la natura edificabile di un’area può risultare già dalla sua classificazione nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione.
• La mancanza di strumenti urbanistici attuativi o l’impossibilità concreta di edificare non esclude automaticamente la qualificazione dell’area come edificabile.
• Le limitazioni all’edificabilità incidono normalmente sulla stima del valore venale e quindi sulla base imponibile, non necessariamente sulla qualificazione urbanistica del bene.
• In situazioni analoghe occorre distinguere tra natura edificabile dell’area e valore effettivamente attribuibile alla stessa: la prima dipende dallo strumento urbanistico generale, mentre il secondo deve riflettere i vincoli e le difficoltà concrete di utilizzazione.
• Il principio è coerente con Cass. ord. n. 15654/2019, richiamata nel testo.