Sentenza del 30/10/2017 n. 1084 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

La società ha impugnato la rettifica delle rendite catastali effettuata dall'Agenzia dopo un sopralluogo, contestando sia vizi formali dell'atto — quali difetto di motivazione, mancata indicazione del responsabile del procedimento, difetto di sottoscrizione e assenza di delega — sia l'erroneità delle valutazioni catastali. In particolare, ha dedotto l'errata determinazione delle superfici e dei valori unitari, la duplicazione del volume, la mancata considerazione della vetustà di strutture realizzate negli anni Cinquanta e Sessanta e la disparità rispetto ad immobili limitrofi.

La decisione

La Commissione ha respinto le eccezioni preliminari, ritenendo adeguatamente motivato l'avviso mediante l'indicazione dei dati oggettivi relativi a consistenza, categoria e classe, e ha ritenuto regolari l'indicazione del responsabile del procedimento e la sottoscrizione tramite soggetto delegato. Nel merito, ha parzialmente accolto l'appello: ha riconosciuto un coefficiente di vetustà del 10% sulla porzione ricettiva dell'albergo, tenendo conto dell'età delle strutture pur rilevando che esse erano in ottime condizioni manutentive e classificate a quattro stelle. Ha inoltre ridotto la superficie della seconda struttura da 418 a 383 metri quadrati. La rendita del subalterno 9, categoria D/2, è stata rideterminata in 75.165,52 euro, mentre quella del subalterno 10, categoria C/1, classe IV, è stata rideterminata in 7.239,59 euro. La sentenza di primo grado è stata quindi riformata parzialmente e le spese sono state compensate per entrambi i gradi.

Norme richiamate

• Art. 132 c.p.c.

  la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

  La sentenza non deve necessariamente riportare uno svolgimento dettagliato del processo, essendo sufficiente una motivazione concisa ma idonea a esporre le ragioni di fatto e di diritto della decisione.

• Art. 118 disposizioni di attuazione c.p.c.

  Il giudice può motivare sinteticamente la decisione, concentrandosi sulle questioni rilevanti e senza dover esaminare analiticamente ogni argomento prospettato dalle parti.

• Art. 16 d.lgs. 5/2003

  È richiamato quale fondamento della legittimità delle forme di motivazione per relationem o indiretta, purché le ragioni della decisione siano comunque chiare, univoche ed esaustive.

• Art. 1, comma 2, d.lgs. 546/1992

  Consente di applicare al processo tributario i principi del processo civile, compresi quelli relativi alla motivazione delle sentenze.

• Cass. SS.UU. 16 gennaio 2015, n. 642

  Una sentenza non è nulla se riproduce, anche integralmente, il contenuto di un atto di parte o di altro provvedimento, purché le ragioni della decisione siano chiaramente riconducibili al giudice e risultino comprensibili ed esaustive.

Massime di principio

• Nella rettifica catastale l'Amministrazione deve determinare la rendita sulla base delle caratteristiche concrete dell'immobile, considerando consistenza, categoria, classe, condizioni manutentive, destinazione economica e vetustà delle strutture.
• Per immobili costruiti molti decenni prima, la vetustà può giustificare una riduzione della rendita mediante un apposito coefficiente, anche se l'edificio è stato successivamente ristrutturato.
• La vetustà non comporta automaticamente una riduzione integrale o elevata: il coefficiente deve essere proporzionato alle condizioni effettive dell'immobile e alla sua capacità reddituale. Una struttura moderna, efficiente e con elevata classificazione alberghiera può giustificare una riduzione contenuta.
• Un avviso di classamento può essere adeguatamente motivato anche attraverso l'indicazione dei dati oggettivi rilevati dall'Ufficio, soprattutto quando deriva da una procedura DOCFA e da un sopralluogo, se tali elementi consentono al contribuente di difendersi concretamente.
• La contestazione della rendita può avere esito parzialmente favorevole anche quando l'atto dell'Amministrazione non viene annullato integralmente: il giudice può correggere superfici, coefficienti e valori e rideterminare direttamente la rendita.
• Le superfici catastali devono essere calcolate applicando correttamente i coefficienti di ragguaglio; una superficie sovrastimata può comportare la riduzione della rendita.
• Per contestare efficacemente una rendita è utile produrre documentazione tecnica, planimetrie, rilievi, dati sulla data di costruzione e ristrutturazione, condizioni manutentive, redditività e comparabili immobiliari.