Sentenza del 30/10/2017 n. 28 - Comm. Trib. Reg. Valle d'Aosta

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione fiscale della vendita di un'area già edificata. L'Ufficio aveva ritenuto, sulla base di elementi presuntivi, che l'operazione dovesse essere trattata come cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, con conseguente tassazione della plusvalenza ai sensi dell'art. 67 del T.U.I.R. Il contribuente ha contestato tale riqualificazione, sostenendo che la norma individua ipotesi tassative e che la vendita di un fabbricato o di un'area già edificata non può essere assimilata alla cessione di un terreno edificabile soltanto sulla base di presunzioni.

La decisione

La riqualificazione effettuata dall'Ufficio è stata ritenuta non legittima. La vendita di un'area già edificata non rientra automaticamente tra le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria previste dall'art. 67 del T.U.I.R.; le ipotesi di tassazione delle plusvalenze come redditi diversi sono tassative e non possono essere estese in via interpretativa o presuntiva. Ne consegue l'esclusione della plusvalenza dalla tassazione fondata su tale disposizione.

Norme richiamate

• Art. 67 del T.U.I.R.

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La disposizione prevede ipotesi tassative di redditi diversi e assoggetta a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili. Non consente di estendere automaticamente la tassazione alla vendita di un'area già edificata mediante una riqualificazione basata soltanto su elementi presuntivi.

Massime di principio

• Le norme tributarie che individuano specifiche categorie di plusvalenze imponibili devono essere interpretate restrittivamente quando prevedono ipotesi tassative.
• La vendita di un'area già edificata non può essere equiparata alla vendita di un terreno edificabile solo perché l'immobile potrebbe avere un valore legato alla sua potenzialità edificatoria o essere oggetto di trasformazione.
• Una riqualificazione fiscale dell'operazione deve fondarsi su elementi concreti e giuridicamente idonei, non su mere presunzioni finalizzate ad ampliare l'ambito applicativo della norma impositiva.
• Ai fini della tassazione occorre distinguere tra cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e cessione di un fabbricato o di un'area già edificata, verificando la natura effettiva del bene trasferito al momento della vendita.