Cassazione Civile, Sentenza n. 17991/2024 del 01/07/2024

Esito

La controversia

Controversia sull'accesso e sull'uso esclusivo e perpetuo della seconda corte condominiale. La ricorrente sosteneva che, in base all'atto di divisione del 16 giugno 1950 che aveva costituito il condominio e al regolamento allegato, tutte le unità del primo lotto (tra cui quella della ricorrente) avevano diritto d'uso sul secondo cortile; la controricorrente (o i suoi danti causa) avevano invece, con successivi atti di vendita contenenti un "patto speciale", cercato di concentrare il diritto di uso esclusivo su alcune unità e relativi acquirenti, e nel 2011 avevano impedito fisicamente l'accesso alla ricorrente sostituendo la serratura. La questione principale è se tale patto speciale e la conseguente costituzione di un diritto reale atipico di uso esclusivo su parte comune sia valido e opponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi quattro motivi di ricorso, ritenendo illegittima la costituzione e la concentrazione del diritto di uso esclusivo e perpetuo su una porzione di cortile comune mediante il "patto speciale" successivo all'atto costitutivo del condominio. La Corte ha richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 28972/2020 secondo cui la pattuizione che mira a creare un diritto reale atipico di uso esclusivo su una parte comune è preclusa, e pertanto il patto speciale non poteva essere opposto alla ricorrente. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Milano e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per il riesame conforme al predetto principio, regolando anche le spese del giudizio di legittimità; il quinto motivo relativo alle spese è stato assorbito.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Individuazione delle parti comuni dell'edificio: la disciplina è stata invocata per affermare che la corte è parte comune e il suo godimento non può essere modificato da patti successivi in contrasto con l'atto costitutivo del condominio.

• art. 1118 c.c.

  Regolamento e destinazione delle parti comuni: utilizzato per sostenere la prevalenza dell'atto costitutivo e del regolamento originario rispetto a patti dispositivi successivi.

• art. 1102 c.c.

  Diritto di uso paritario della cosa comune: richiamato come nucleo essenziale del diritto dei condomini che non può essere eroso da una pattuizione che crei un diritto esclusivo su parte comune.

• Sezioni Unite Cass. n. 28972/2020

  “la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale... è preclusa dal principio... del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi.”

  Principio di diritto fondamentale per il caso: è inammissibile la costituzione di un diritto reale atipico di uso esclusivo su parte comune; titoli negoziali che mirino a ciò possono solo essere interpretati come patti inter partes o, se ricorrono i presupposti, soggetti a conversione/ricostruzione contrattuale secondo le norme sul contratto nullo o sui diritti reali tipici (richiamo ad art. 1419, 1021, 1424 c.c.).

• art. 1419 c.c.

  Riferimento alla nullità del negozio e alla possibile necessità di applicare le norme sulla nullità per ricostruire la natura del patto; la Corte segnala la necessità di verificare la possibile conversione o qualificazione del rapporto alla luce dell'illegittimità del diritto reale atipico.

• art. 1021 c.c.

  Norma sui diritti reali d'uso: richiamata come possibile riferimento normativo qualora sussistano i presupposti per qualificare il rapporto come diritto reale tipico di uso.

• art. 1424 c.c.

  Riferimento alla conversione del contratto: la Corte indica che, se sussistono i presupposti, si potrebbe procedere a una conversione del contratto in vista di una diversa qualificazione giuridica (es. in obbligazione di uso inter partes) anziché la creazione di un diritto reale atipico opponibile ai terzi.

• art. 116 c.p.c.

  Norma procedurale invocata dalla ricorrente con riferimento all'interpretazione e valutazione del documento decisivo (atto di vendita del 1973); la cassazione ha ritenuto fondate le doglianze sulla interpretazione del titolo.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nei motivi relativi all'ermeneutica contrattuale: la ricorrente contestava la mancata corretta applicazione dei criteri interpretativi dei contratti da parte della Corte territoriale.

• art. 1372 c.c.

  Finite in relazione ai profili di efficacia erga omnes dei patti fra le parti: la Corte ha ritenuto che il patto speciale, illegittimo, non poteva produrre effetto verso terzi/condomini.

• artt. 1138, 1350, 2643, 2659 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente con riferimento alla pubblicità degli atti, forma di alcuni negozi e opponibilità a terzi; la Corte ha ritenuto che tali profili non potevano prevalere sul principio che vieta la costituzione di un diritto reale atipico su parte comune.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Invocato in tema di assegnazione delle spese processuali: il motivo relativo alle spese è stato però assorbito dalla Corte.

• Cass. n. 32857/2023

  Decisione successiva richiamata a supporto dell'orientamento sulla illegittimità dei patti che attribuiscano diritti reali atipici esclusivi su parti comuni.

• Cass. n. 24301/2017

  Pronuncia precedente evocata dalla ricorrente: tuttavia la Corte ha ritenuto prevalente il più recente e coordinato indirizzo delle Sezioni Unite 28972/2020.

Massime di principio

• Non è ammessa la costituzione di un diritto reale atipico di uso esclusivo e perpetuo su una parte comune condominiale: patti successivi che tentino di creare tale diritto sono illegittimi e inopponibili ai condomini cui il regolamento o l'atto costitutivo riconoscono un diverso regime di uso.
• In caso di conflitto, prevalgono le disposizioni dell'atto costitutivo del condominio e del regolamento allegato alla costituzione: mancata trascrizione o clausole nei singoli rogiti non possono derogare alla disciplina delle parti comuni stabilita al momento della costituzione del condominio.
• I patti che attribuiscono un uso "esclusivo" su parti comuni, se non qualificabili come diritti reali tipici secondo le previsioni codicistiche, devono essere considerati, al più, come patti obbligatori inter partes e non opponibili ai terzi o in contrasto con l'atto costitutivo; in alcuni casi è possibile valutare la conversione/ricostruzione del negozio alla luce degli artt. 1419, 1021 e 1424 c.c.
• Prima di compiere atti dispositivi su una proprietà che comportino modifiche nell'uso delle parti comuni, verificare l'atto costitutivo del condominio e il regolamento originario: essi determinano i diritti reali e di godimento opponibili.
• Se si subisce l'esclusione dall'uso di una parte comune (es. blocco dell'accesso), la tutela principale è la domanda giudiziale di accertamento del diritto e ingiunzione/ripristino dell'accesso; eventuali pretese risarcitorie dipendono dalla prova del danno e dalla durata/condotta illecita.
• Verificare sempre la pubblicità degli atti (trascrizione/registrazione) quando si assume efficacia verso terzi: tuttavia la pubblicità non è sufficiente a sanare un patto incompatibile con la disciplina delle parti comuni costituita dall'atto originario.