Sentenza del 16/09/2020 n. 107 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

Cessione di quota di proprietà di un edificio industriale adibito ad autorimessa, in pessime condizioni, con rogito del 10/05/2013 per euro 1.100.000; l'Ufficio ha riqualificato l'operazione come cessione di terreno edificabile (suscettibile di utilizzazione edificatoria) ritenendo che l'immobile fosse destinato alla demolizione e che fossero stati richiesti permessi comunali antecedenti alla vendita. Tale riqualificazione ha comportato il recupero a tassazione ai fini IRPEF della presunta plusvalenza e l'applicazione di sanzioni.

La decisione

La Commissione regionale ha accolto l'appello della contribuente, riformando la sentenza di primo grado che aveva dato ragione all'Ufficio. Il Collegio ha ritenuto che, ai fini fiscali, prevalga la volontà negoziale come formalmente recepita nel rogito e che la riqualificazione dell'operazione da vendita di fabbricato a vendita di terreno edificabile sia possibile solo in via eccezionale e quando elementi insiti nell'atto ne giustifichino la diversa qualificazione. Nel caso di specie al momento del rogito non era iniziata alcuna demolizione e la natura dell'immobile non risultava modificata; le intenzioni delle parti e i permessi richiesti antecedentemente non erano sufficienti a giustificare la riqualificazione. Pertanto l'avviso di accertamento è stato annullato e le spese del grado sono state poste a carico della parte soccombente (euro 3.500). Il Collegio ha altresì ritenuto irrilevante, ai fini decisionali principali, il pagamento frazionato del prezzo anteriore al rogito.

Norme richiamate

• art. 67 TUIR (comma 1, lett. b)

  La disposizione assoggetta a tassazione come redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; la Commissione ha interpretato che tale norma non si applica alle cessioni aventi ad oggetto un immobile già edificato (anche se fatiscente) e che non possono essere estese alle vendite di fabbricati salvo che dalla documentazione contrattuale emergano elementi che dimostrino che l'oggetto trasferito era il sedime come terreno edificabile

• Principio costituzionale della libertà negoziale

  La volontà delle parti formalmente espressa nel contratto ha valore prioritario anche ai fini fiscali; le intenzioni soggettive o dati extra-testuali non possono di regola prevalere sulla qualificazione negoziale risultante dall'atto

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (ex plurimis Cass. n. 22485/2019)

  Conferma il principio secondo cui la cessione di un edificio non può essere automaticamente riqualificata dall'Amministrazione come cessione del terreno edificabile sottostante ai fini dell'art. 67 TUIR; la riqualificazione è ammessa solo se emergono elementi nel rogito che la giustifichino

Massime di principio

• Per la qualificazione fiscale di una cessione prevale la qualifica negoziale risultante dall'atto (rogito); le intenzioni soggettive delle parti non sono di per sé decisive.
• L'Amministrazione può riqualificare una vendita come cessione di terreno edificabile solo in casi eccezionali e quando elementi insiti nel rogito o nella documentazione contrattuale dimostrino che l'oggetto trasferito era il sedime e non il fabbricato.
• Permessi o autorizzazioni comunali richiesti prima del rogito (es. autorizzazioni a demolire o DIA) non sono automaticamente idonei a cambiare la natura giuridica dell'oggetto della vendita se, al momento del trasferimento, il fabbricato esiste ancora e non è stata realizzata alcuna attività che abbia modificato la situazione giuridica dell'immobile.
• Il fatto che l'immobile sia in cattive condizioni materiali non implica di per sé che la vendita debba essere qualificata come vendita del terreno edificabile.
• Il pagamento del prezzo in più tranche anteriori al rogito può essere valutato, ma non è risolutivo rispetto alla qualificazione dell'oggetto della cessione; l'irrilevanza di tale circostanza può essere dichiarata se viene accertata l'erronea riqualificazione principale.
• In pratica: per ridurre il rischio di contestazioni fiscali, il contratto di compravendita dovrebbe chiarire espressamente la natura dell'oggetto trasferito; se l'intenzione è trasferire la potenzialità edificatoria è opportuno che ciò emerga chiaramente nell'atto (o che l'immobile sia già stato effettivamente demolito o il suo status giuridico modificato) per poter eventualmente giustificare una qualificazione come terreno edificabile.